Bei Nutzungsuntersagung hilft nur ein reifer Bebauungsplan

19. Dezember 2019

Eine Nutzungsuntersagung kann unverhältnismäßig sein, wenn die verbotene Nutzung duch Aufstellen eines Bebauungsplans legalisiert werden soll. Dazu muss aber die Planreife erreicht sein. (OVG Niedersachsen, Urteil vom 11. Oktober 2019, Az. 1 LA 74/18)

DER FALL
Die Klägerin führt einen Dachdeckerbetrieb. Der ursprünglich kleine Betrieb ist ihr im Jahr 1989 genehmigt worden. In der Folgezeit vergrößerte sie die Firma und nutzte ein Grundstück in einen Lagerplatz um. Für die Umnutzung wäre eine Baugenehmigung erforderlich gewesen, die die Klägerin aber nicht eingeholt hat. Nach dem geltenden Bebauungsplan war es nicht zulässig, das Grundstück als Lager zu nutzen. Nachbarn beschwerten sich, daraufhin untersagte die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung des Grundstücks. Dagegen erhob die Unternehmerin Klage – ohne Erfolg. Gegen das Urteil beantragte sie Berufung beim OVG Niedersachsen. Sie argumentierte: Die Nutzungsuntersagung sei rechtswidrig, weil in der Zwischenzeit ein Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans eingeleitet wurde.

DIE FOLGEN
Die Nutzungsuntersagung war rechtmäßig, urteilte das OVG Niedersachsen. Der Betrieb darf das Grundstück nicht als Lager nutzen. Zwar kann es fraglich sein, ob eine bauaufsichtliche Verfügung, die auf eine materiell-rechtliche Baurechtswidrigkeit gestützt ist, noch verhältnismäßig ist, wenn eine Legalisierung der Nutzung kurz bevorsteht. Sofern die Legalisierung jedoch voraussetzt, dass ein Bebauungsplan aufgestellt wird, muss der Bebauungsplanentwurf zumindest die formelle und materielle Planreife nach § 33 Abs. 1 BauGB erreicht haben. Wenn die Fortsetzung des Planverfahrens fraglich und die Frage, welche Grundstücke der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfassen soll, noch ungeklärt ist, kann davon nach Auffassung des Gerichts keine Rede sein. Weil die Perspektive ungewiss ist, kann von einer Nutzungsuntersagung nicht abgesehen werden.

WAS IST ZU TUN?
Sollen Gewerbebetriebe erweitert werden, muss dazu in der Regel die Baugenehmigung angepasst werden. Unterbleibt ein Bauantrag und wendet sich ein Nachbar gegen die erweiterte Nutzung, bleibt der Bauaufsicht zumeist nur, die Nutzung zu untersagen. Versuche, die Nutzung nachträglich zu legalisieren, sind zeitintensiv und wirtschaftlich belastend. Dies gilt umso mehr, wenn die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich ist. Das OVG Niedersachsen setzt hohe Hürden, indem es die Planreife als Maßstab für eine unverhältnismäßige Nutzungsuntersagung vorgibt. Weil eine Nutzungsuntersagung schwere wirtschaftliche Folgen haben kann, sollte bei Betriebserweiterungen dringend vorab geprüft werden, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist. Ist die Nutzung erst verboten, bleibt dem Inhaber nur, sich mit der Gemeinde abzustimmen, etwa zur Aufstellung eines Bebauungsplans. Zudem sollte er parallel mit der Bauaufsicht klären, ob und wie die Nutzungsuntersagung vorzeitig ausgesetzt werden kann.

(Quelle: Immobilien Zeitung 12.12.2019, Ausgabe 50/2019)