Bei Schadensersatz für doppelte Vermietung gilt Verjährung

06. Mai 2015

Mietrecht. Bei Doppelvermietung und Überlassen der Fläche an einen zweiten Mieter kann der erste unter Beachtung der Verjährung Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter die Mietsache nicht mehr zurückerlangt.

KG Berlin, Urteil vom 25. Februar 2015 Az. 8 U 52/14, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 17, 30.04.2015, Seite 12)

DER FALL

Die Vermieterin schloss im Oktober 2006 mit der klagenden Mieterin einen Mietvertrag zum Betrieb einer Bäckerei. Als Mietbeginn wurde der 1. März 2007 vereinbart. Der Mietvertrag lief über drei Jahre mit zweimaliger Verlängerungsoption von jeweils drei Jahren. Vor Übergabe vermietete die Eigentümerin die Flächen im Januar 2007 an eine Bank, die die doppelte Miete zahlte, und übergab ihr die Flächen im Februar. Die Klägerin machte auch aus Kostengründen den ihr jährlich entstandenen Schaden sukzessive in der dreijährigen Verjährungsfrist geltend. Vor dem LG kam es trotz vom Gericht beauftragter Sachverständiger auch für die Jahre 2007, 2008, 2009 und 2010 nicht zu einer Schadensfeststellung der Höhe nach. Deshalb ließ die Vermieterin widerklagend feststellen, dass die bis zum 31. Dezember 2010 noch nicht geltend gemachten Schadensersatzansprüche verjährt sind, auch soweit sie die Zeiträume danach betreffen.

DIE FOLGEN

Das KG gab ihm recht. Nach Auffassung des KG entsteht der mietvertragliche Überlassungsanspruch ständig neu. Er kann daher während der Mietzeit nicht verjähren. Dies gilt laut KG aber nicht für den Schadensersatzanspruch, wenn feststeht, dass der Erfüllungsanspruch unmöglich geworden ist. Der Schadensersatzanspruch verjährt dann innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Der Anspruch entstehe dann, wenn dem Vermieter die Übergabe an den ersten Mieter unmöglich geworden sei. Nach dem Grundsatz der Schadenseinheit beginnt bei Schädigungen, die mehrere Folgen zeitigen, die Verjährung des Ersatzanspruchs mit dem erstmaligen Eintritt des Schadens, dann aber auch hinsichtlich späterer Schadensfolgen – auch wenn diese in der Zukunft liegen.

WAS IST ZU TUN?

Wer Schadensersatzansprüche geltend macht, hat oft erhebliche Probleme. Abgesehen von wenigen Ausnahmen, in denen der Schaden pauschaliert werden kann – etwa Nutzungsausfallpauschalen bei Pkws – muss jeder einzelne Euro nachgewiesen werden. Opfer einer Doppelvermietung werden zusätzlich bestraft. Seit Mitte der 90er Jahre lehnt die Rechtsprechung einstweilige Verfügungen zugunsten des Erstmieters ab, da zur Vertragsfreiheit auch die Entscheidung des Vermieters gehöre, welchen von zwei geschlossenen Verträgen er erfüllen wolle. Die Entscheidung des KG macht es für den vertragstreuen Erstmieter noch schwieriger. Wer die Räume unter Vertragsbruch zu einer doppelten Miete weitervermietet, dürfte in der Lage sein, den Zweitvertrag unter finanziellem Aufwand aufzuheben, sodass kein Fall der Unmöglichkeit anzunehmen ist. Ein Mieter kann sich derzeit nur absichern, indem er im Mietvertrag für den Fall der Nichtüberlassung empfindliche Vertragsstrafen vereinbart.