Bei Umwandlungsverbot zählt der Zeitpunkt der Antragstellung

04. Februar 2022

Für Grundbuchanträge auf Begründung von Wohn- oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gilt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Antragstellung.
(KG Berlin, Beschluss vom 16. November 2021, Az. 1 W 347/21)

Der Fall

Die Beschwerdeführer beantragten beim Grundbuchamt Berlin-Charlottenburg die Begründung von Wohn- und Teileigentum an ihrem Grundstück. Das Amt lehnte dies durch Zwischenverfügung mit der Begründung ab, dass ein Eintragungshindernis bestehe. Nach Auffassung des Grundbuchamts ist für die Eintragung eine Genehmigung gemäß § 250 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) i.V.m. der Berliner Umwandlungsverordnung erforderlich gewesen. Das Grundstück befindet sich im Anwendungsbereich dieser Verordnung, nach der für die Begründung oder Teilung von Wohnungs- bzw. Teileigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Genehmigungsvorbehalt gilt. Gegen die Zwischenverfügung reichten die Grundstückseigentümer Beschwerde beim Kammergericht ein.

Die Folgen

Das Kammergericht hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf. Ein Genehmigungserfordernis ergibt sich nicht aus der ersten Berliner Umwandlungsverordnung vom 3. August 2021, da diese mangels ordnungsgemäßer Begründung nichtig ist. Die nach dem Gesetzeswortlaut erforderliche Begründung muss zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung öffentlich bekannt gemacht worden sein, was der Berliner Senat versäumt hatte. Auch aus der zweiten Berliner Umwandlungsverordnung folgt keine Genehmigungspflicht, da der Antrag der Beschwerdeführer bereits vor deren Inkrafttreten am 7. Oktober 2021 beim Grundbuchamt eingegangen war. Es kommt in analoger Anwendung des § 878 BGB nur auf Eintragungshindernisse zum Zeitpunkt der Antragstellung an. Das Kammergericht führt damit die Rechtsprechung des BGH zur vergleichbaren Situation bei erhaltungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalten fort.

Was ist zu tun?

Der Beschluss des Kammergerichts stellt klar, dass für Grundbuchanträge auf Begründung von Wohn- oder Teileigentum im Anwendungsbereich einer Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB die Rechtslage zum Zeitpunkt der Antragstellung maßgeblich ist. Dies hat Folgen für Eigentümer, deren Antrag vor Inkrafttreten der zweiten, nunmehr wirksamen Berliner Umwandlungsverordnung beim Grundbuchamt eingegangen ist. Sie benötigen keine Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB und können erfolgreich dagegen vorgehen, wenn das Grundbuchamt die Eintragung ablehnt. Auch Eigentümer von Wohngebäuden in anderen Bundesländern, die einen Antrag auf Begründung von Wohn- oder Teileigentum gestellt haben oder dies beabsichtigen, sollten etwaige Eintragungshindernisse genau prüfen, insbesondere dann, wenn ihr Grundstück in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.1.2022, Ausgabe 4/2022)