Bei unbezahlter Kaution darf der Vermieter pfänden

Das Vermieterpfandrecht umfasst auch den Anspruch auf eine Kaution, die der Mieter entgegen der Vereinbarung nicht bezahlt hat.
(OLG Köln, Urteil vom 22. Dezember 2021, Az. 22 U 13/20)

Der Fall
Ein Vermieter kündigt seinem Mieter fristlos und macht am Inventar des Mietgegenstands sein gesetzliches Vermieterpfandrecht geltend. Der Vermieter beruft sich darauf, dass ein Mietrückstand besteht und die vereinbarte Kaution nicht gezahlt worden ist. Zwischenzeitlich wird der Mieter insolvent. Der Insolvenzverwalter des Mieters verkauft das Inventar an einen Dritten mit dem Hinweis, dass der Vermieter dabei Pfandrechte geltend macht. Der Vermieter betreibt weiter die Zwangsvollstreckung und lässt das Inventar seines Mieters versteigern. Der Dritte klagt daraufhin auf Herausgabe der Erlöse. Die Vorinstanz urteilt, dass das Vermieterpfandrecht keinen Kautionsanspruch einschließt. Hiergegen legt der Vermieter Berufung ein.

Die Folgen
Vor dem Oberlandesgericht Köln ist der Vermieter mit seiner Berufung erfolgreich. Sein Vermieterpfandrecht aufgrund der nicht bezahlten Kaution ermächtigt ihn dazu, den Erlös aus der Versteigerung des Inventars zu behalten. Es sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, eingeschlossen solche, die sich aus dem Wesen des Mietvertrags als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben. Dies hat der BGH schon vor 50 Jahren entschieden (Urteil vom 6. Dezember 1972, Az. VIII ZR 179/71). Dazu gehört auch die vereinbarte Kaution. Der Vermieter kann sich doppelt absichern: mit einer Kaution und mit dem Vermieterpfandrecht. Das Kumulationsverbot des § 551 BGB ist für die Gewerberaummiete nicht anwendbar. Dass die Kaution knapp über 13 Monatsmieten betragen hat, fanden die Richter zwar hoch, aber noch statthaft. Nicht zuletzt, weil sie nicht die Grenze zur Sittenwidrigkeit überstieg.

Was ist zu tun?
Das Urteil untermauert die Rechte des Vermieters, sich umfassend gegen finanzielle Risiken abzusichern. Erstens umfasst das Vermieterpfandrecht sehr weitreichend alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, selbst eine nicht bezahlte Kaution. Zweitens darf die Kautionshöhe weit über dem Betrag liegen, der für Wohnraumvermietung gilt – dort sind es drei Monatsmieten. Maßgeblich ist dabei das Interesse des Gewerbevermieters, möglichst viele Unwägbarkeiten einzuplanen. Das können neben Miete und Nebenkosten auch Schadenersatzansprüche (z.B. § 280 BGB), Ansprüche nach Ende des Mietvertrags (§ 546a BGB; § 280 BGB) sowie mögliche Prozesskosten sein. Dennoch sollte die Kautionshöhe im Vorfeld geprüft werden, abhängig von der Laufzeit des Mietvertrags, von Verlängerungsoptionen und von zusätzlichen Vermieterleistungen wie Innenausbauten oder Zuschüssen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 7.7.2022, Ausgabe 27/2022)