Bei unklarer Verlängerungsklausel endet der Vertrag

Mietrecht: Unklarheiten in formularvertraglichen Klauseln zur Vertragsverlängerung in Gewerberaummietverträgen gehen zulasten des Verwenders der Klausel. (OLG Saarbrücken, Urteil vom 24. Juni 2015, Az. 2 U 37/14)

DER FALL

Der vom klagenden Vermieter vorgelegte Formularmietvertrag sah eine Festlaufzeit bis zum 30. September 2013 als Enddatum vor. Sodann waren dem Mieter zwei Optionen auf fünf Jahre eingeräumt. Schließlich fand sich eine Regelung in dem Formular, nach der sich nach Ablauf der Mietzeit einschließlich der Optionsrechte der Vertrag jeweils um ein Jahr verlängert, falls er nicht von einer der Parteien spätestens zwölf Monate vor Beendigung gekündigt wird. Der Mieter machte von seinen Optionsrechten keinen Gebrauch und zog am 30. September 2013 aus. Der Vermieter meint, der Vertrag habe sich um ein Jahr verlängert.

DIE FOLGEN

Das OLG erkennt auf eine Beendigung des Mietvertrags. Zulasten des Vermieters als Verwender des Vertragsformulars greife § 305 c Abs. 2 BGB ein. Danach gehen Unklarheiten in formularvertraglichen Bedingungen zulasten des Verwenders. Die Verlängerungsregelung sei unklar, da sie nicht erkennen lasse, ob die automatische Verlängerung auch gelte, wenn nicht beide Optionsrechte ausgeübt werden. Daher sei von einer Beendigung auszugehen.

WAS IST ZU TUN?

Spätestens mit dem Jahr 2005 haben der BGH und die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte damit begonnen, die Regelungen zu allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) in aller Schärfe auch auf Gewerberaummietverträge anzuwenden. Seitdem ist kontinuierlich zu beobachten, wie die Anforderungen an AGB verschärft werden. Dies ist in der Gewerberaummiete mit langen Vertragslaufzeiten besonders gefährlich. Denn diese Rechtsprechung betrifft nicht nur neu abgeschlossene Mietverträge. Vielmehr wird sie auch auf Bestandsmietverträge angewandt. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der BGH zumindest in Teilbereichen den Gewerberaummieter in Bezug auf belastende allgemeine Geschäftsbedingungen für in ähnlicher Weise schutzwürdig hält wie den Wohnraummieter. Damit ist der Spielraum insbesondere für Vermieter im Rahmen von AGB stark eingeschränkt. Die wesentlichen Vertragsbedingungen sollten daher mit dem Mieter im Einzelnen ausgehandelt werden, um sie dem Anwendungsbereich der Vorschriften über AGB gemäß §305 Abs. 1 Satz 3 BGB zu entziehen. Das Aushandeln, das ein ernsthaftes zur Disposition stellen der vom Gesetz abweichenden Vertragsbedingungen voraussetzt, ist schriftlich zu dokumentieren. Dann kann gegebenenfalls bei einem Streit nach einigen Jahren der Laufzeit noch nachgewiesen werden, ob und in welchem Umfang Klauseln des Vertragswerks ausgehandelt wurden. Ohne diese sorgfältig aufzubewahrende Korrespondenz droht der entsprechende Beweis regelmäßig fehlzuschlagen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.2.2016, Ausgabe 5/2016)