Bei zu später Mangelanzeige erlischt das Recht zur Kündigung

15. März 2013

Die Kenntnis des Mietmangels bei Vertragsverlängerung führt zum Ausschluss des fristlosen Kündigungsrechts. (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 12. September 2012, Az. 3 U 100/09)

Der Mieter mietet im Jahr 2000 Gewerberäume mit einer Laufzeit von fünf Jahren. Das Mietverhältnis verlängerte sich nach deren Ablauf automatisch um weitere fünf Jahre, da der Mieter einer Verlängerung nicht widersprach. Im Sommer 2006 forderte der Mieter den Vermieter vergeblich dazu auf, die Raumtemperatur im Mietobjekt zur regulieren, da er sich seit Mai mit Temperaturen über 26° Celsius plagte. Er war der Ansicht, die Hitze beruhe darauf, dass das Mietobjekt nicht den bei seiner Errichtung geltenden DIN-Anforderungen genüge. Im Spätsommer kündigte er das Mietverhältnis fristlos wegen der Hitzebelastung. Der Mieter hatte die überhöhten Temperaturen bereits 2000 und 2001 bemerkt, aber nicht angezeigt.

Der Mieter drang mit seiner Kündigung nicht durch. Das OLG entschied, dass dem Mieter kein Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen unzureichender Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs zustand. Dabei habe der Richter klargestellt, dass eine übermäßige Hitzebelastung wegen eines Wärmeschutzes, der nicht den bei der Gebäudeerrichtung geltenden DIN-Vorschriften entsprach, durchaus einen Mangel darstellen kann. Im vorliegenden Fall seien die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Wärmeschutzvorgaben zwar nicht eingehalten worden. Trotzdem könne sich der Mieter nicht auf sein Kündigungsrecht berufen, da er den Mangel nach eigener Aussage gekannte habe. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kenntnis sei nicht nur der Vertragsschluss im Jahr 2000, sondern die Verlängerung des Mietvertrags. Denn dieser hatte der Mieter trotz seiner Kenntnis vom fehlenden Wärmeschutz nicht widersprochen.

Vermieter sollten ihre potenziellen Mieter schon bei den Vertragsverhandlungen auf bekannte Besonderheiten des Mietgegenstandes hinweisen. Diese Besonderheiten sollten möglichst auch in den Vertragstext aufgenommen werden, um den vom Vermieter geschuldeten Zustand des Mietgegenstandes zu beschreiben. Kennt der Mieter einen Mangel bei Vertragsschluss, kann er wegen dieses ihm bekannten Mangels weder die Miete mindern noch Schaden- oder Aufwendungsersatz oder außerordentliches Kündigungsrecht geltend machen. Das OLG hat diesen Ausschluss nun auch auf den Fall der Vertragsverlängerung erstreckt. Für Mieter kann dies insbesondere bei automatischen Vertragsverlängerungen gefährlich werden. Mieter sollten daher auch aus diesem Grund etwaige Mängel immer unverzüglich anzeigen und nicht einfach hinnehmen.

(Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 7, 21.02.2013, Seite 12)