Beim Gebäudeleasing darf Erhalt auf Mieter abgewälzt werden

27. April 2015

Öffentliches Recht. Beim Immobilienleasing kann der Mieter auch in vorformulierten Verträgen zur Erhaltung und Instandsetzung des gesamten Gebäudes verpflichtet werden.

BGH, Urteil vom 26. November 2014, Az. XII ZR 120/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 16, 23.04.2015, Seite 12)

DER FALL

Klägerin und Beklagte verband ein langjähriges Mietverhältnis über Gewerbeflächen. In dem von der Klägerin vorformulierten Vertrag übernahm die beklagte Mieterin unter anderem sämtliche Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gebäude, und zwar auch für solche Schäden, die sie nicht selbst verursacht hatte. Unter Berufung auf diese Klausel verlangte die Klägerin von der Beklagten die Sanierung der Gebäudefassade. Die Beklagte lehnte dies ab. Sie hielt die Klausel für unwirksam. Es handle sich um eine vorformulierte allgemeine Geschäftsbedingung, durch die ihr als Mieterin die Erhaltungslast für das gesamte Gebäude aufgebürdet werde, einschließlich Mängeln an Dach und Fach und einschließlich solcher Mängel, für die sie als Mieterin keinerlei Verantwortung treffe. Das weiche in unzulässiger Weise von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab.

DIE FOLGEN

Der BGH sah dies anders. Er gab der Klägerin recht. Es handle sich nicht um einen Mietvertrag, sondern um Immobilienleasing, so der BGH. Kennzeichnend für diese besondere Form eines Finanzierungsleasing sei, dass der Vermieter einen konkreten Investitionsbedarf des Mieters vorfinanziere. Tatsächlich hatte die Klägerin das Grundstück in Abstimmung mit der Beklagten erworben und das Mietgebäude nach deren Vorgaben errichten lassen. Die von der Beklagten gezahlte Miete war im Gegenzug so kalkuliert worden, dass sie über die 30jährige Vertragslaufzeit die gesamten Investitions- und Verwaltungskosten der Klägerin abdecken sollte. Für einen solchen Leasingvertrag sei es aber typisch, dass sich der Vermieter von etwaigen Gewährleistungs- und Instandhaltungspflichten freizeichne. Eine solche Regelung sei daher – so der BGH – gerade keine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, sondern Ausdruck der Eigentümer ähnlichen Stellung des Leasingnehmers. Sie könne daher auch in vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden.

WAS IST ZU TUN?

Auch wenn das Immobilienleasing in der Praxis ein Sonderfall bleiben dürfte, sollten seine Möglichkeiten jedenfalls dort nicht außer Acht gelassen werden, wo es um die Errichtung und Vermietung einer Immobilie für einen konkreten Einzelmieter geht. Dem Mieter ermöglicht ein Leasingvertrag größtmöglichen Einfluss auf Errichtung und Betrieb „seines“ Gebäudes, während der Vermieter auf regelmäßige langfristige Einnahmen hoffen kann – ohne die sonst mit Mietverträgen verbundenen Gewährleistungs- und Instandhaltungsrisiken.