Beim Gewerbemietvertrag darf einer für alle unterzeichnen

13. September 2019

Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrags kann es ausreichen, wenn nur einer von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern unterschreibt. (KG Berlin, Urteil vom 11. April 2019, Az. 8 U 147/17)

DER FALL
Im Vertragsrubrum eines Gewerberaummietvertrags werden für eine GmbH die beiden gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführer als Unterzeichner benannt, und in der Unterschriftenzeile sind beide Geschäftsführer aufgeführt. Den Mietvertrag unterzeichnet aber nur einer der beiden, wobei seiner Unterschrift der Firmenstempel beigedrückt wird. Der Mieter meint, der Mietvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen, weil der zweite Geschäftsführer nicht unterschrieben hat. Er kündigt das Mietverhältnis vorzeitig wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Nein! Der Mieter kann nicht vorzeitig kündigen, denn der Vertrag hält die Schriftform (§ 550 BGB) ein. Zwar erweckt die Urkunde den Anschein, dass für einen wirksamen Vertragsabschluss beide Geschäftsführer hätten unterzeichnen müssen. Es reicht aber, wenn der Unterzeichner für sich allein die Berechtigung zum Abschluss des Vertrags in Anspruch nimmt und dies kenntlich macht, indem er einen Zusatz beifügt, der seine alleinige Vertretung der Gesellschaft kenntlich macht. Das kann die Verwendung eines vom Geschäftsinhaber autorisierten Firmen- oder Betriebsstempels sein. Das Hinzusetzen eines Stempels zu einer Unterschrift weist denjenigen, der unterschreibt, als dazu berechtigt aus, da der Geschäftsverkehr dem Firmen- oder Betriebsstempel eine solche Legitimationswirkung beimisst. Ein solcher Mietvertrag wirft keinen Zweifel an seiner Vollständigkeit auf und erfüllt das Schriftformerfordernis, entscheidet das KG.

WAS IST ZU TUN?
Die Rechtsprechung des BGH, nach der ein beigedrückter Firmenstempel ein ausreichender Vertretungsnachweis ist, wenn einer von mehreren Gesellschaftern einer GbR einen Mietvertrag unterzeichnet (Az. XII ZR 35/11), gilt also auch für eine GmbH. Um den Eindruck zu vermeiden, dass die Mietvertragsurkunde unvollständig ist und damit möglicherweise gegen das Schriftformerfordernis verstößt, sollten im Rubrum und in der Unterschriftenzeile jeweils nur die Personen bezeichnet werden, die den Vertrag tatsächlich unterzeichnen. Zudem sollte jeweils die Vertretungsberechtigung mit aufgenommen werden. Als Vertragspartner sollte man sich auch vorsorglich die Vertretungsberechtigung für den Einzelfall durch Vorlage entsprechender Dokumente belegen lassen. Dies gilt vor allem, wenn sie sich nicht durch Einsicht in öffentliche Register wie das Handelsregister nachvollziehen lässt. Ob die mit dem Stempel versehene Unterschrift von einer Vertretungsmacht gedeckt war, ist keine Frage der Einhaltung der Schriftform. Entscheidend ist, ob sie gegenüber dem Vertretenen bindend ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 22.8.2019, Ausgabe 34/2019)