Beim Immobilienkauf gibt es weiter fiktiven Schadenersatz

14. Juni 2021

Hat eine erworbene Immobilie Mängel, kann ein kaufvertraglicher Anspruch auf Schadenersatz anhand der Kosten berechnet werden, die voraussichtlich für die Mangelbeseitigung anfallen werden. (BGH, Urteil vom 12. März 2021, Az. V ZR 33/19)

DER FALL
Die Kläger erwarben im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Da bereits in der Vergangenheit Feuchtigkeit an der Schlafzimmerwand aufgetreten war, wurde im Kaufvertrag die Pflicht des Verkäufers festgehalten, diese auf eigene Kosten zu beheben, sofern sie bis zum 31. Dezember 2015 erneut auftreten sollte. Nach Übergabe der Wohnung wurde Ende 2014 Feuchtigkeit im Schlafzimmer der Käufer erkennbar. Sie setzten dem Verkäufer eine Frist zur Beseitigung, die jedoch fruchtlos verstrich. Die Käufer verlangten Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer.

DIE FOLGEN
Mit Erfolg! Der fünfte Senat des BGH hat für den kaufvertraglichen Anspruch auf Schadenersatz entschieden, dass die Käufer statt der Leistung entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen können. Ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird, ist unerheblich. Allein die Umsatzsteuer ist nur dann zu ersetzen, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist. Der siebte Zivilsenat des BGH hat dagegen für einen werkvertraglichen Anspruch auf kleinen Schadenersatz im Februar 2018 seine langjährige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Besteller als Ausgleich für das mangelhafte Werk die Kosten der Mängelbeseitigung verlangen konnte, ohne dass es darauf ankam, ob der Mangel tatsächlich behoben wurde. Nunmehr kann der Besteller seinen Schaden nur dann anhand der Mängelbeseitigungskosten bemessen, wenn er diese tatsächlich aufgewendet hat (siehe „Wer Geld für die Mangelbeseitigung will, muss auch reparieren“, IZ 13/2018, Seite 12). Vor den Nachteilen und Risiken einer Vorfinanzierung wird der Besteller dadurch geschützt, dass er einen Vorschuss verlangen kann.

WAS IST ZU TUN?
Für die Frage, wie noch nicht angefallene Mängelbeseitigungskosten ersetzt werden, kommt es wesentlich auf die rechtliche Einordnung eines Vertrags als Kaufvertrag oder Werkvertrag an. Käufer einer Immobilie müssen auch weiterhin nicht mit hohen Summen für etwaige Reparaturen in Vorleistung treten. Sie können vom Verkäufer im Rahmen des Schadenersatzes statt der Leistung weiterhin den Ersatz der fiktiven Mängelbeseitigungskosten verlangen. Für die unterschiedliche Behandlung von Kauf- und Werkverträgen gibt es plausible Gründe: Dem Käufer steht – anders als dem Besteller – kein Selbstvornahmerecht zu, das mit einem Anspruch auf Vorschuss verbunden ist. Im Falle einer Selbstvornahme müsste der Käufer also die Mängelbeseitigung vorfinanzieren, was unangemessen wäre.

(Quelle: Immobilien Zeitung 10.6.2021, Ausgabe 23/2021)