Beim Mietvertrag gilt nicht automatisch „einer für alle“

15. Juli 2019

Unterzeichen nicht alle Gesellschafter einer GbR den Mietvertrag, muss in der Urkunde eindeutig erkennbar sein, dass die Unterzeichner in Vertretung der anderen Gesellschafter handeln. (OLG Hamburg, Urteil vom 20. Dezember 2018, Az. 4 U 60/18)

DER FALL
Vermieter und Mieter stritten sich darüber, ob die Kündigung des Mietvertrags, die der Mieter vor Ablauf der vereinbarten Festmietzeit ausgesprochen hat, wirksam war. Eine Rechtsanwaltskanzlei in der Rechtsform einer GbR hatte den Mietvertrag vorzeitig gekündigt und sich darauf berufen, dass die gesetzliche Schriftform nach §§ 550, 126 BGB verletzt worden sei. Es hätten nämlich nicht alle Gesellschafter einen Nachtrag zum Mietvertrag unterzeichnet und es sei auch nicht erkennbar, ob der Unterzeichnende in eigenem Namen oder in Vertretung der Mitgesellschafter gehandelt habe. Der Vermieter hingegen hielt die Schriftform für gewahrt. Weil im Rubrum und der Unterschriftenzeile „S. & Partner“ stand, sei klar, dass der Unterzeichnende nicht nur für sich, „S.“, sondern auch für die „Partner“ unterschrieben hat.

DIE FOLGEN
Die Kündigung war wirksam. Wird ein Mietvertrag nicht durch alle Mitglieder einer Gruppe unterzeichnet, muss durch einen Zusatz deutlich erkennbar sein, dass die Unterzeichner als Vertreter der anderen handeln, ansonsten ist die Schriftform nicht gewahrt. Aus der Urkunde lässt sich sonst nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag auch für die und in Vertretung der anderen Vertragsparteien zustande gekommen ist. Die Wirksamkeit könnte auch so lange hinausgeschoben sein, bis die weiteren Mitglieder unterschrieben haben. Einen Firmenstempel oder ausdrücklichen Vertretungszusatz gab es auf der Urkunde nicht, und dass im Rubrum und in der Unterschriftenzeile die „S. & Partner GbR“ als Mieter genannt war, reicht nicht aus. Denn das allein lässt nicht eindeutig erkennen, dass der Unterzeichnende die Mitgesellschafter vertreten hat.

WAS IST ZU TUN?
Das Urteil steht in Zusammenhang mit dem Aus der Schriftformheilungsklausel in Mietverträgen („Ende der Schriftformheilung“, IZ 46/2017) und sollte als Weckruf verstanden werden. Wird eine Mietvertragsurkunde durch eine Gruppe von Personen unterzeichnet, müssen entweder alle Mitglieder unterschreiben oder es muss einen eindeutigen Vertretungszusatz geben. Was genau „eindeutig“ bedeutet, hängt vom Einzelfall ab. Die Parteien von langfristigen gewerblichen Mietverträgen müssen penibel darauf achten, dass die Urkunde korrekt unterzeichnet und somit die Schriftform eingehalten wird. Gleichzeitig sollte bei bereits bestehenden Mietverhältnissen vorsorglich und wenn sich die Möglichkeit bietet, etwa bei der Verlängerung der Mietzeit, geprüft werden, ob Schriftformrisiken bestehen. Solange das Mietverhältnis von beiden Parteien gewünscht wird, lassen sich Zweifel an der Schriftform jederzeit heilen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 11.7.2019, Ausgabe 28/2019)