Beitragsbescheid für Sanierung noch nach 14 Jahren möglich

15. Dezember 2014

Öffentliches Baurecht. Der Anspruch auf Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags verjährt nicht, wenn die Gemeinde es pflichtwidrig unterlässt, die Sanierungssatzung förmlich aufzuheben. Eine feste zeitliche Grenze für die Geltendmachung gibt es nicht.

BVerwG, Urteil vom 20. März 2014, Az. 4 C 11/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 48, 04.12.2014, Seite 12)

DER FALL

Die Gemeinde führte ab dem Jahr 1978 eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durch, die spätestens im Jahr 1992 faktisch abgeschlossen war. Erst im Jahr 2006 hob die Gemeinde die Sanierungssatzung auf und zog die Eigentümer im Sanierungsgebiet zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB heran.

DIE FOLGEN

Die Klage eines betroffenen Eigentümers gegen den Beitragsbescheid hatte in allen Instanzen Erfolg. Allerdings widersprach das BVerwG der Auffassung des OVG, die Ausgleichsbetragsforderung sei im Jahr 2006 bereits verjährt gewesen. Nach dem Gesetz beginne die fünfjährige Verjährungsfrist erst ab dem Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung zu laufen. Das gelte auch dann, wenn die Gemeinde es – gesetzeswidrig – unterlasse, die Satzung nach dem tatsächlichen Abschluss der Sanierungsmaßnahme aufzuheben. In einem solchen Fall könne der Ausgleichsbetragsforderung allenfalls der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegenstehen, was allerdings von zusätzlichen Voraussetzungen abhänge. Ob diese Voraussetzungen hier vorlagen, brauchte das Gericht nicht zu prüfen, da sich der Beitragsbescheid aus anderen (formalen) Gründen als rechtswidrig erwies.

WAS IST ZU TUN?

Mit seiner Entscheidung gibt das BVerwG dem Kläger (und vielen anderen Grundstückseigentümern in ähnlicher Lage) Steine statt Brot. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Gemeinde nach Beseitigung der erkannten Formfehler einen neuen Beitragsbescheid erlässt und damit Ausgleichsbeträge für eine mehr als 20 Jahre zurückliegende Sanierungsmaßnahme fordert. Die Hürden, die das BVerwG für den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung aufstellt, sind hoch. Zusätzlich zum pflichtwidrigen Verhalten der Gemeinde muss die Abgabenerhebung sich bei Würdigung der Gesamtumstände als unzumutbar darstellen. Das BVerwG deutet an, dass dies bei einem Zeitraum von 30 Jahren und mehr zwischen dem Abschluss der Sanierung und dem Erlass des Beitragsbescheids der Fall sein könnte. Wer sich nicht sicher ist, ob sein Grundstück im Bereich einer noch nicht förmlich abgeschlossenen (und deshalb auch noch nicht abgerechneten) Sanierungsmaßnahme liegt, kann im Grundbuch nachsehen, ob dort noch ein Sanierungsvermerk eingetragen ist. Kaufinteressenten sollten ohnehin immer nach noch nicht erhobenen öffentlichen Abgaben fragen und bei Vorliegen entsprechender Anhaltspunkte gegebenenfalls auch selbst Erkundigungen bei der Gemeinde anstellen.