Belastung muss vor Ende der Flurbereinigung ins Grundbuch

21. Februar 2019

Dienstbarkeiten, die bei einem Flurbereinigungsverfahren entstehen, erlöschen nach Abschluss des Verfahrens, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen oder bei einer Zwangsversteigerung im geringsten Gebot aufgeführt sind. (BGH, Urteil vom 20. Juli 2018, Az. V ZR 199/17)

DER FALL
Der Klägerin in diesem Rechtsstreit gehört ein Hinterliegergrundstück, das nur über das Vorderliegergrundstück des Beklagten erreicht werden kann. Dieser hatte das Grundstück bei einer Zwangsversteigerung im Jahr 2008 erworben. Um 1950 herum war ein Flurbereinigungsverfahren durchgeführt worden, und im Flurbereinigungsplan war vorgesehen, dass das Grundstück des Beklagten zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Hinterliegergrundstücks so zu belasten ist, „dass diese berechtigt sind, über den in der Zuteilungskarte eingetragenen Dienstbarkeitenweg zu gehen, zu fahren und Vieh zu treiben“. Diese Grunddienstbarkeit wurde aber nicht im Grundbuch eingetragen. Mit ihrer Klage beantragte die Eigentümerin des Hinterliegergrundstücks festzustellen, dass die Dienstbarkeit so besteht, wie sie im Flurbereinigungsplan und der Zuteilungskarte vorgesehen ist.

DIE FOLGEN
Der BGH wies den Feststellungsantrag als unbegründet zurück und hob das Urteil des Beschwerdegerichts auf: Der Klägerin steht die Grunddienstbarkeit nicht zu. Zwar muss nach § 15 Satz 1 FlurbG grundsätzlich derjenige, der während eines Flurbereinigungsverfahrens ein Grundstück erwirbt, das im betroffenen Gebiet liegt, die Belastung mit einer Grunddienstbarkeit, die durch eben diese Flurbereinigung entstanden ist, gegen sich gelten lassen. Das gilt auch, wenn sie weder aus dem Grundbuch ersichtlich noch bei einer Zwangsversteigerung im geringsten Gebot aufgeführt ist. Sobald das Flurbereinigungsverfahren aber mit einer bestandskräftigen Schlussfeststellung abgeschlossen ist, erlöschen nicht im Grundbuch eingetragene oder im geringsten Gebot aufgeführte Dienstbarkeiten – und zwar infolge des Zuschlags in der Zwangsversteigerung oder weil ein Erwerber darauf vertrauen darf, dass das Grundbuch richtig ist, so der BGH.

WAS IST ZU TUN?
Beim Erwerb eines Grundstücks, das in einem Flurbereinigungsgebiet liegt, kommt es entscheidend darauf an, ob das Flurbereinigungsverfahren mit einer bestandskräftigen Schlussfeststellung abgeschlossen worden ist oder nicht. Nur wenn eine solche Schlussfeststellung vorliegt, darf ein Käufer sicher sein, dass er das Grundstück lastenfrei erwerben kann – soweit weder im Grundbuch eine dingliche Belastung eingetragen wurde noch eine solche im geringsten Gebot aufgeführt ist. Andernfalls muss der Käufer damit rechnen, dass Dritte dingliche Rechte an seinem Grundstück haben. Eigentümer von Hinterliegergrundstücken sollten hingegen darauf drängen, dass bis zum Abschluss der Flurbereinigung Dienstbarkeiten, die zu ihren Gunsten im Flurbereinigungsplan vorgesehen sind, auch tatsächlich im Grundbuch eingetragen werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.2.2019, Ausgabe 7/2019)