Bestandsschutz auch für nur landesrechtlich zulässige Bauten

05. Dezember 2016

Für die Frage, ob ein Gebäude im Außenbereich Bestandsschutz genießt und erweitert werden darf, kommt es nicht mehr darauf an, inwieweit die einstige Errichtung nach bundesrechtlichen Kriterien zulässig war (Änderung der Rechtsprechung). (BVerwG, Urteil vom 3. August 2016, Az. 4 C 3/15)

DER FALL
Die Bauherrin ist Eigentümerin eines Grundstücks im Außenbereich, das mit einem eingeschossigen kleinen Gebäude bebaut ist. Das Gebäude wurde in den 1930er Jahren als Wochenendhaus genehmigungsfrei errichtet, später wurde es zu Wohnzwecken genutzt. Nun soll es um einen knapp 20 m2 großen Schlafraum erweitert werden. Die Gemeinde hat ihr Einvernehmen mit der Erweiterung verweigert, der Landkreis als Baugenehmigungsbehörde hat das nach seiner Meinung rechtswidrig versagte Einvernehmen ersetzt und die Genehmigung erteilt. Die Gemeinde ist hiergegen nun vor Gericht gezogen und hat sich auf die Rechtsprechung des BVerwG berufen, wonach solchen Vorhaben Bestandsschutz von vornherein zu versagen ist, deren ursprüngliche Errichtung nicht an den bundesrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen zu messen war (Urteil vom 8. Oktober 1998, Az. 4 C 6.97). In ersten beiden Instanzen hatte die Klage der Gemeinde Erfolg, nicht aber vor dem BVerwG.

DIE FOLGEN
Das BVerwG hat sich von seiner bis dato herrschenden Rechtsprechung distanziert und entschieden, dass es nicht auf die bundesrechtlichen Zulässigkeitskriterien ankommt, wenn ein Gebäude bereits nach Landesrecht zulässigerweise errichtet wurde. Und nach dem seinerzeitigen Landesrecht war der Übergang von einer Freizeitnutzung zu einer dauerhaften Wohnnutzung anzeige- und genehmigungsfrei zulässig. Der Umstand, dass die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden landesrechtlichen Vorschriften dem Bauherrn weitgehend freie Hand ließen, darf heute keine negativen Folgen für die betroffenen Grundstückseigentümer haben. Da diese keinen Einfluss auf die bundesrechtlichen Regeln hatten, würde es zu willkürlichen Ergebnissen führen, wenn nur die dem Bundesrecht entsprechenden Gebäude das Kriterium der „rechtmäßigen Errichtung“ erfüllen könnten. Für die Praxis hat das Urteil weitreichende Folgen, da die Frage, ob ein Gebäude „zulässigerweise errichtet“ wurde, als Tatbestandsmerkmal über den hier besprochenen Fall hinaus auch Voraussetzung einer Reihe anderer gesetzlicher Vorschriften ist.

WAS IST ZU TUN?
Bei der Antragstellung hat der Bauherr darauf zu achten, dass eine zumindest nach Landesrecht lückenlose Dokumentation der Genehmigungslage des Gebäudes nachgewiesen werden kann. Bei der Stellung des Antrags auf Genehmigung ist in der Baubeschreibung, die Gegenstand der Antragsunterlagen ist, dann darzulegen, dass die landesrechtlichen Bestimmungen eingehalten waren.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.12.2016, Ausgabe 48/2016)