Bestandsschutz rechtfertigt keinen Ersatzneubau

02. Dezember 2021

Der Bestandsschutz einer baulichen Anlage endet mit ihrer Beseitigung und umfasst nicht den Bau einer neuen Anlage am gleichen Standort. (VGH München, Beschluss vom 20. April 2020,Az. 15 ZB 19.1846)

Der Fall
Der Eigentümer eines Wohnhausgrundstücks im unbeplanten Innenbereich begehrte eine Baugenehmigung für Abriss und Neubau einer früher eigenständig genehmigten Dachterrasse auf seiner Garage. Die Garage sollte saniert werden, wobei auch das Garagendach inklusive Terrasse vorübergehend entfernt werden sollte. Die Behörde verweigerte die Baugenehmigung. Vor dem VG unterlag der Kläger mit seinem Antrag, die Behörde dazu zu verpflichten, die Baugenehmigung zu erteilen. Er hatte sich dabei v.a. auf Bestandsschutz berufen. Auch sein Antrag auf Zulassung der Berufung hatte keinen Erfolg; er hatte hier insbesondere mit bloßen Instandhaltungsarbeiten argumentiert.

Die Folgen
Abbruch und Neubau stellen eine vollständige Beseitigung der ursprünglich genehmigten Dachterrasse dar, so das VG, und damit erlischt der Bestandsschutz. Bestandsschutz rechtfertigt insofern gerade nicht den Bau einer neuen Anlage an der Stelle der alten, da er nur dazu dient, den geschaffenen baulichen Zustand zu sichern. Die vorhandene Baugenehmigung vermittelt nur insoweit Bestandsschutz, wie ihre Feststellungswirkung reicht. Abriss und Neubau ist ein völlig neues Bauvorhaben. Dies bestätigt der VGH: Es handelt sich auch nicht um bloße Instandhaltungsarbeiten, bei denen ohne Genehmigung einzelne Bauteile ausgebessert und ausgetauscht werden können. Eine Instandhaltung liegt jedenfalls dann nicht mehr vor, wenn Konstruktion, Standsicherheit, Bausubstanz oder äußeres Erscheinungsbild wesentlich geändert werden. Sowohl im Rahmen des Bestandsschutzes als auch bei der Frage, ob eine Instandhaltung vorliegt, ist v.a. entscheidend, ob das Bauwerk seiner Identität beraubt wird.

Was ist zu tun?
Im Zusammenhang mit dem Bestandsschutz von baulichen Anlagen geht es häufig um die Frage, ob Instandhaltungsarbeiten vorliegen oder die Anlage in ihrer Identität vollständig beseitigt wird. Eine Baugenehmigung vermittelt nur insoweit Bestandsschutz, wie ihre Feststellungswirkung reicht: Sie wird dann überschritten, wenn das neue Vorhaben eine ganz andere Identität bekommt. Dabei spielen Kriterien wie Konstruktion, Bausubstanz und Erscheinungsbild eine wichtige Rolle. Generell gilt aber auch hier: Die Abgrenzung der Instandhaltung von der Neuerrichtung oder Änderung einer Anlage ist immer im Einzelfall im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu entscheiden. Prozessual ist dabei zudem die richtige Klageart zu wählen: Die Klage auf Verpflichtung zur Erteilung einer Baugenehmigung ist etwas anderes als die Feststellung, dass Instandhaltungsarbeiten genehmigungsfrei sind. Das hatte der Kläger hier nicht beachtet.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.11.2021, Ausgabe 47/2021)