Betreutes Wohnen anstatt Hotelbetrieb ist nicht erlaubt

Ein Beherbergungsbetrieb wie ein Hotel setzt voraus, dass die zu diesem gehörenden Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden. Er umfasst daher nicht das Vermieten von Wohnungen, in denen sich Mieter häuslich einrichten können.

OVG Sachsen, Beschluss vom 28. November 2012, Az. 1 B 261/12, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 48, 05.12.2013, Seite 14)

Der Fall

Das Grundstück des Antragstellers lag laut Bebauungsplan in einem „Sondergebiet Hotel“. Die für das Gebäude erteilte Baugenehmigung sah vor, dass die Immobilie als Hotel zu nutzen war. Ungeachtet dessen bot der Antragsteller „betreutes Wohnen“ in seiner Immobilie an, bei dem Gäste in ihren „Apartments“ auf Single-Küche, Kühlschrank und Pflegebetrieb zurückgreifen und sich mit persönlichem Inventar individuell einrichten können sollten. Das Gebäude wurde mit Desinfektionsspendern, Einweghandschuhen und Lagerräumen für Rollstühle ausgestattet. Die Bauaufsichtsbehörde sah hierin einen Verstoß gegen die geltenden baurechtlichen Nutzungsvorgaben und drohte, den Betrieb zu untersagen. Die hiergegen eingeleiteten Schritte des Antragstellers blieben ohne Erfolg.

Die Folgen

Hotelbetreibern steht es frei, wie sie ihr Hotel einrichten und auf welche Zielgruppe sie ihren Betrieb ausrichten, solange sie sich an die baurechtlichen Vorgaben halten. Sehen Baugenehmigung und Bebauungsplan für ein Grundstück die Nutzung als Hotel als einzig zulässige vor, sollte der Hotelbetreiber darauf achten, dass er die typischen Merkmale eines Hotels einhält. Hierzu gehört u.a., dass das als Hotel zu betreibende Gebäude über die hoteltypischen Einrichtungen wie Lobby, Bar oder Konferenzraum verfügt und dass das Nutzungskonzept auf den ständigen Wechsel von Gästen für einen vorübergehenden Aufenthalt ausgerichtet ist. Werden diese Kriterien trotz geltender baurechtlicher Nutzungseinschränkungen nicht eingehalten, besteht das Risiko, dass die Behörden die jeweilige Nutzung als baurechtswidrig einstuft und die Nutzung bauaufsichtlich untersagt.

Was ist zu tun?

Der Betrieb eines Hotels setzt ein hohes Maß an immobilien- und hotelspezifischem Know-how voraus. Bei ausbleibendem Erfolg mag es sinnvoll sein, das Gebäude einer anderen Nutzung zuzuführen. Derartige „Umnutzungen“ sind aber ausgeschlossen, wenn rechtlich – wie hier – der Hotelbetrieb als einzig zulässige Nutzung vorgesehen ist. Um derartige Situationen zu vermeiden, sollten Hotelbetreiber konsequent gegen gemeindliche Nutzungseinschränkungen auf Bauplanungsebene vorgehen, um sich rechtlich die Möglichkeit einer Drittverwendung ihrer Immobilie zu erhalten. Ist der nutzungseinschränkende Bebauungsplan rechtskräftig, bleibt dem Hotelbetreiber nur die Möglichkeit, sein Gebäude unter Beibehaltung der Hotelnutzung und Beachtung der konkreten Standortkriterien neu auszurichten bzw. umzugestalten, um so eine höhere Marktwahrnehmung zu erreichen.