Betriebskosten-Belege sind dem Mieter im Original vorzulegen

09. März 2022

Der Mieter kann ohne besondere Begründung vom Vermieter verlangen, dass ihm die Originale der Betriebskostenbelege vorgelegt werden. (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2021,Az. VIII ZR 66/20)

Der Fall

Vermieter und Mieter sind über einen Mietvertrag verbunden, der die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter vorsieht. Nachdem der Mieter die Betriebskostenabrechnung erhalten hat, verlangt er Einsicht in die Unterlagen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Der Vermieter stellt lediglich Kopien der Belege zur Verfügung, und der Mieter klagt auf Vorlage der Originale.

Die Folgen

Der BGH gibt der Klage statt. Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf Vorlage der Originalbelege und muss sich nicht mit Kopien zufrieden geben. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter keinen besonderen Grund für die Einsicht in die Originale angibt. Hat der Vermieter seinerseits Unterlagen nur in digitaler Form erhalten, muss er auch nur diese vorlegen. Besitzt er jedoch Originale in Papierform, kann er den Mieter nur im Ausnahmefall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) auf Kopien verweisen.

Was ist zu tun?

Der BGH setzt seine strenge Rechtsprechung zur Frage fort, wie umfangreich die Einsichtnahmerechte des Mieters im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen sind. Die Entscheidung dürfte 1:1 auf die Gewerberaummiete zu übertragen sein. Hier lehrt die Erfahrung, dass sowohl Einzel- als auch Großvermieter zuletzt ihren Vorlagepflichten allenfalls in Teilen nachgekommen sind. Dies ist angesichts der Tatsache, dass nach einer weiteren Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 189/17) Klagen auf Zahlung eines Betriebskostensaldos als derzeit unbegründet abzuweisen sind, wenn keine Belegeinsicht gewährt worden ist, mehr als erstaunlich. Es kann im Einzelfall sehr schnell zum endgültigen Rechtsverlust führen, v.a. bei Saldoklagen, die zum Ende der Verjährungsfrist eingereicht wurden. Man kann Vermietern nur raten, Einsichtsverlangen nachzukommen und eher zu viele als zu wenige Unterlagen vorzulegen. Denn der BGH geht von einem umfassenden Einsichtsrecht aus. Dies zeigt auch die Entscheidung zur Pflicht des Vermieters, Überweisungsbelege für die Bezahlung der in die Abrechnungen eingeflossenen Rechnungen vorzulegen (Az. VIII ZR 118/19). Es liegt nahe, dem drohenden Sperrfeuer der Mieter in der Gewerberaummiete mit einer Bestimmung in den Mietverträgen einen Riegel vorzuschieben, Danach sollten Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen sein, wenn der Mieter innerhalb einer in dieser Regelung anzugebenden Frist, auf die noch einmal in der Abrechnung hinzuweisen ist, keinen Widerspruch gegen die Abrechnung erhoben hat. Da nicht geklärt ist, wie lange diese Frist sein muss, sollte man großzügig verfahren und ein Jahr vorsehen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 24.2.2022, Ausgabe 8/2022)