Bleibt ein Unterschriftsfeld leer, ist das ein Schriftformverstoß

10. August 2020

Unterschreibt nur einer von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern einen Gewerbemietvertrag, muss die Urkunde insgesamt vollständig erscheinen. Es dürfen keine Unterschriftsfelder leer bleiben. (BGH, Urteil vom 26. Februar 2020, Az. XII ZR 51/19)

DER FALL
Ein Mietvertrag über ein Fast-Food-Restaurant wurde aus wichtigem Grund gekündigt, und danach schlossen die Parteien eine Vereinbarung über die „Fortsetzung bzw. Neubegründung des Mietverhältnisses“. Dieser Nachtrag weist die bisherige Mieterin sowie eine neue Mitmieterin aus. Für die bisherige Mieterin, die laut dem Rubrum des Nachtrags durch zwei gesamtvertretungsberechtigte GmbH-Geschäftsführer vertreten wurde, unterzeichnete nur einer der Geschäftsführer auf dem für ihn vorgesehenen Unterschriftsfeld, zudem fügte er den Firmenstempel bei. Ein zweites Feld, das für die Unterschrift des zweiten Geschäftsführers vorgesehen war, blieb leer. Beide Mieterinnen kündigten das Mietverhältnis vorzeitig wegen nicht eingehaltener Schriftform.

DIE FOLGEN
Der BGH gab den Mieterinnen Recht. Nach § 550 BGB kann ein langfristiges Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende gekündigt werden, wenn die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten ist. Die Schriftform ist grundsätzlich nur gewahrt, wenn die Parteien den Vertrag unterzeichnen. Wenn eines der Organmitglieder einer Gesellschaft, die zur gemeinschaftlichen Vertretung berufen sind, einen Mietvertrag unterzeichnet, ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn auch die übrigen Organmitglieder unterzeichnen oder die Unterschrift den Hinweis enthält, dass der Unterzeichner auch diejenigen Co-Geschäftsführer vertreten will, die nicht unterschrieben haben. Wird ein Firmenstempel verwendet, dokumentiert das in der Regel, dass der Unterzeichner mit seiner Unterschrift zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft berechtigt ist – damit ist die Schriftform gewahrt. Hier aber war trotz des Stempelzusatzes die Schriftform verletzt, weil sich unter dem Unterschriftsfeld ein zweites Feld befand, mit der maschinenschriftlichen Namensangabe des zweiten Geschäftsführers. Dort sollte er unterzeichnen, aber das Feld blieb leer.

WAS IST ZU TUN?
Schon im Rubrum des Mietvertrags sollte klargestellt werden, durch wen Vermieter bzw. Mieter vertreten werden. Die im Rubrum angegebenen Personen sollten dann auch alle unterzeichnen. Firmenstempel können selbst dann nützen, wenn der Unterzeichner nicht einmal organschaftlicher Vertreter ist, seine Unterschrift aber einen Vertretungszusatz enthält. Es dürfen aber auf keinen Fall Unterschriftsfelder leer bleiben. Zudem dürfen die Unterschriftsfelder aber auch nicht so groß sein, dass der Eindruck entstehen könnte, ein Feld sei für mehrere Unterschriften vorgesehen und es fehle noch eine Signatur. Der äußere Anschein bleibt weiter wichtig.

(Quelle: Immobilien Zeitung 6.8.2020, Ausgabe 32/2020)