Bürge muss bei verlängertem Mietvertrag nicht mehr zahlen

14. November 2016

Ohne entsprechende Vereinbarung haftet der Bürge nicht aus Verbindlichkeiten, die während einer vertraglich vorgesehenen Verlängerungsoptionszeit entstehen. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14. April 2016, Az. I-24 W 12/16)

DER FALL
Ein Privatmann hat sich für die Verbindlichkeiten des Mieters aus einem Mietvertrag verbürgt. Nachdem sich das Mietverhältnis durch Ausübung einer vertraglich vorgesehenen Optionsausübung um einen festgelegten Zeitraum verlängert hat, ist der Mieter nicht mehr in der Lage, die Miete zu zahlen. Der Vermieter nimmt daraufhin den privaten Bürgen auf Zahlung in Anspruch. Dieser sieht sich zur Leistung nicht verpflichtet.

DIE FOLGEN
Das Gericht weist die Klage ab. Es sieht den Bürgen mangels einschlägiger Vereinbarung in der Bürgschaft nicht verpflichtet, für die Forderungen aus dem Optionszeitraum aufzukommen. Hierfür fehle es an einer vertraglichen Verpflichtung des Bürgen.

WAS IST ZU TUN?
Bürgschaften sind in der Gewerberaummiete als Mietsicherheit verbreitet. Sie erfordern sowohl bei Abschluss des Mietvertrags als auch während dessen Laufzeit hohe Sorgfalt und ein nicht unerhebliches Wissen zum Bürgschaftsrecht. Juristische Laien sind dabei zumeist überfordert. Denn es drohen manche Gefahren: Immer wieder wird übersehen, dass die Bürgschaft einer Privatperson zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform bedarf, die etwa durch ein Telefax nicht gewahrt wird. Dies gilt auch dann, wenn sich z.B. ein Geschäftsführer für die Verbindlichkeiten seiner GmbH verbürgt. Wie der vorliegende Fall zeigt, ist durch sorgsame Formulierung der vertraglichen Verpflichtung dafür Sorge zu tragen, dass die Verbürgung auch für im Vertrag vorgesehene Verlängerungen gilt. Besonders problematisch wird die Bürgschaft im Zusammenhang mit Mietvertragsnachträgen. Denn aufgrund der sog. strengen Akzessorität wird der Bürge für die Verbindlichkeiten aus einem Nachtrag regelmäßig nur dann einzustehen haben, wenn die Bürgschaft entsprechend und in der ggf. erforderlichen Form geändert wurde. Zumindest im Einzelfall kann es bei umfassenden Nachträgen zu einem vollständigen Entfall der Haftung des Bürgen kommen, wenn die Bürgschaft nicht angepasst wird. Der sicherste Weg wird in der Regel darin bestehen, entsprechende Nachträge unter die aufschiebende Bedingung der entsprechenden Erweiterung der Bürgschaft zu stellen. Ein Bürge muss auch nicht für Verpflichtungen eines Mieters einstehen, wenn die Mietvertragsparteien nach einer wirksam gewordenen Kündigung, z.B. wegen Zahlungsverzugs, das Mietverhältnis „fortsetzen“. Denn rechtlich betrachtet handelt es sich nicht um eine Fortsetzung des durch Kündigung beendeten und nicht „reanimierbaren“ Mietverhältnisses, sondern um den Abschluss eines neuen Vertrags zu den Bedingungen des alten Mietvertrags.

(Quelle: Immobilien Zeitung 10.11.2016, Ausgabe 45/2016)