Das Aufstellen eines Bauschilds ist keine Baubeginnsanzeige

Wenn der Bauherr nicht rechtzeitig mit dem Bau beginnt und den Baubeginn der Bauaufsicht anzeigt, erlischt die Baugenehmigung. (VGH Hessen, Beschluss vom 13. Januar 2020, Az. 3 B 2373/19)

DER FALL
Ein Grundstückseigentümer erhielt im Juni 2016 eine Baugenehmigung für den Abbruch von Bestandsgebäuden. Erst im September 2019 stellten Baukontrolleure vor Ort fest, dass mit Abbrucharbeiten begonnen wurde. Die Bauaufsicht ordnete an, dass die Arbeiten sofort einzustellen sind. Sie teilte dem Eigentümer mit, dass die Baugenehmigung schon im Juni 2019 erloschen sei. Mit einem Eilantrag wendet sich der Eigentümer gegen diese Baueinstellungsverfügung.

DIE FOLGEN
Der VGH lehnt den Antrag ab, die Arbeiten dürfen nicht fortgesetzt werden. Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung ist beschränkt, denn man will verhindern, dass Baugenehmigungen „auf Vorrat“ beantragt werden. Dies ist in allen Landesbauordnungen so vorgesehen, deshalb ist diese in Hessen ergangene Entscheidung auch für andere Bundesländer relevant. Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung liegt je nach Bundesland bei zwei bis sechs Jahren. Wird innerhalb dieser Frist nicht mit den Arbeiten begonnen und auch kein Verlängerungsantrag gestellt, erlischt die Genehmigung. Als „begonnen“ gilt eine Baumaßnahme aber nur dann, wenn sie im Einklang mit der Baugenehmigung steht. Der Bauherr muss dazu alle Vorgaben erfüllen und der Bauaufsicht den Baubeginn ordnungsgemäß anzeigen. Das war hier nicht der Fall: Der Eigentümer war den naturschutzrechtlichen Auflagen nicht nachgekommen und hat nur ein Bauschild angebracht. Dies aber ist keine ordnungsgemäße Baubeginnsanzeige.

WAS IST ZU TUN?
Will ein Bauherr nicht zeitnah nach der Erteilung der Baugenehmigung mit der Umsetzung beginnen, sollte er ihre Geltungsdauer aufmerksam im Blick behalten. Um zu verhindern, dass sie erlischt, muss er eine geeignete Baumaßnahme durchführen. Nach gefestigter Rechtsprechung reichen Vorbereitungs- oder Sicherungsmaßnahmen dazu nicht aus. Erforderlich sind wesentliche Bauarbeiten, etwa das Ausheben der Baugrube. Vor der tatsächlichen Ausführung muss der Bauherr zudem alle rechtlichen Vorgaben der Baugenehmigung, z.B. Auflagen, erfüllt haben. Der VGH hält außerdem eine ordnungsgemäße Baubeginnsanzeige für zwingend erforderlich. Bauherren ist daher zu raten, den Baubeginn vorher schriftlich bei der Bauaufsicht anzuzeigen und den Zugang der Anzeige sorgfältig zu dokumentieren. Dazu sollten die dafür vorgesehenen Formblätter verwendet werden. Will ein Bauherr Baumaßnahmen nicht selbst durchführen, weil er die Baugenehmigung allein zur Wertsteigerung des Grundstücks eingeholt hat, sollte er rechtzeitig vor Ablauf der Geltungsdauer einen Verlängerungsantrag stellen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.6.2020, Ausgabe 26/2020)