Das Senken der Vorauszahlung erfordert die Schriftform

13. Mai 2022

Bei einem langfristigen Mietvertrag bedarf auch eine Vereinbarung über die Verringerung der Betriebskostenvorauszahlungen der Schriftform.
(OLG Brandenburg, Urteil vom 7. Juli 2020, Az. 3 U 82/19)

Der Fall
Die Vertragsparteien hatten im Jahr 2003 ein Gewerberaummietverhältnis auf 25 Jahre fest abgeschlossen. Durch Austausch gegenseitiger Schreiben vereinbarten Mieter und Vermieter im Jahr 2014, dass die vertraglich geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen von monatlich 200 Euro auf nur noch 50 Euro reduziert werden. Da das Mietobjekt nach Ansicht des Mieters seit 2005 wiederholt Mängel aufwies, kündigte er das Mietverhältnis im Jahr 2015. Er meint, die gesetzliche Schriftform sei nicht eingehalten. Die Vertragsparteien streiten nunmehr u.a. über die Wirksamkeit der Kündigung.

Die Folgen
Die Kündigung des Mieters ist wirksam geworden, entscheidet das Brandenburgische OLG. Denn die Vertragsparteien haben 2014 eine Vereinbarung über die Verringerung der Nebenkostenvorauszahlungen getroffen, die den gesetzlichen Schriftformvorgaben nicht entspricht. Da es sich dabei um eine nachträgliche Änderung des Mietvertrags handelte, die zudem eine wesentliche Vertragsbedingung betraf, war die Schriftform einzuhalten. Die Schreiben der Vertragsparteien reichen nicht aus. Bei einem Mietvertrag und einem Nachtrag ist es zur Wahrung der Schriftform erforderlich, dass die Parteien entweder dieselbe Urkunde oder – wenn mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden – die jeweils für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnen (§ 126 Abs. 2 BGB). Der gesamte Vertragsinhalt muss durch die Unterschrift beider Parteien gedeckt werden. Ein Briefwechsel oder ein sonstiger Austausch einseitiger Erklärungen genügt daher nicht. Der Formmangel des Nachtrags führt dazu, dass der ursprüngliche Vertrag nun gleichfalls der Schriftform entbehrt. Er gilt daher als für unbestimmte Zeit abgeschlossen und konnte ordentlich gekündigt werden.

Was ist zu tun?
Wollen Vermieter und Mieter nach Abschluss eines langfristigen Mietvertrags Änderungen zu den vertraglichen Regelungen treffen, sollten sie dies im Zweifel stets im Rahmen eines förmlichen, d.h. der gesetzlichen Schriftform entsprechenden Nachtrags zum Mietvertrag vornehmen. Immer dann, wenn die Parteien beabsichtigen, Vereinbarungen oder Änderungen lediglich formlos durch Schriftwechsel oder auch per E-Mail zu treffen, ist höchste Vorsicht geboten. Denn dann besteht die Gefahr, dass es sich bei diesen Änderungen um für die Parteien wesentliche Punkte handelt. Ein Schriftformverstoß, der im Rahmen des Abschlusses des Nachtrags zum Mietvertrag verursacht wird, führt dazu, dass der gesamte Mietvertrag nicht mehr der Schriftform entspricht und somit vorzeitig ordentlich gekündigt werden kann.

(Quelle: Immobilien Zeitung 5.5.2022, Ausgabe 18/2022)