Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters gilt nicht unbegrenzt

08. August 2022

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen eines Mangels entfällt rückwirkend, wenn nicht mehr zu erwarten ist, dass der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mangelbeseitigung nachkommen wird.
(AG Hamburg, Urteil vom 24. Februar 2022, Az. 48 C 242/20)

Der Fall
Die Parteien streiten um Mietzahlungen, die der Mieter wegen Feuchtigkeitsmängeln schuldig geblieben ist. Der Wohnungsmieter hat über mehr als drei Jahre ca. 8% weniger monatliche Miete bezahlt, weil sich in einem kleinen Zimmer der 215 qm großen Wohnung an der Decke ein Feuchtigkeitsfleck von 50 cm mal 60 cm gezeigt hat, von dem ein muffiger Geruch ausging. Der Mieter beruft sich auf sein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht. Der Fleck wurde dem Vermieter als Mangel im Dezember 2015 angezeigt. Bis Dezember 2018 hat der Vermieter aber keine Behebungs- oder Instandsetzungsarbeiten veranlasst, sondern war der Meinung, der Fleck sei in einem untergeordneten kleinen Raum und beeinträchtige die Nutzung des Raumes, wenn überhaupt, dann nur geringfügig. Dem Mieter stehe daher weder ein Minderungs- noch ein Zurückbehaltungsrecht zu.

Die Folgen
Das Gericht hat dem Mieter eine 5%ige Minderung der Bruttomiete nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB zugestanden und ihn verurteilt, den Rest der zurückbehaltenen Miete zu zahlen. Es urteilte, dass ein optischer Mangel mit Geruchsbelästigung besteht, und wies darauf hin, dass der Mieter erwarten kann, dass Wände und Decken frei von deutlich wahrnehmbaren Feuchteflecken sind – und zwar unabhängig von übernommenen Renovierungsverpflichtungen. Weiterhin kann der Mieter erwarten, dass die feuchten Flecken nicht muffig riechen. Die Höhe der Minderung entspricht nach Auffassung des Gerichts der Beeinträchtigung. Dem Mieter steht jedoch kein zeitlich unbegrenztes Zurückbehaltungsrecht zu, weil der Zweck dieses Rechts ist, auf die Vermieterseite vorübergehend Druck auszuüben, um die Mängelbeseitigung zu forcieren. Der Mieter darf die Zurückbehaltung nur so lange ausüben, wie zu erwarten ist, dass der Vermieter seiner Instandsetzungspflicht nachkommen wird. Fällt die Druckfunktion weg, ist er verpflichtet, die zurückbehaltenen Beträge nachzuzahlen. Die Minderung schafft dann den äquivalenten Ausgleich für die Beeinträchtigung durch den Mangel.

Was ist zu tun?
Nach Auffassung des Gerichts entfällt das Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter sich durch Zeitablauf geweigert hat, etwaige Mängel an der Mietsache zu beseitigen. Der Nachteil des Mieters wird in diesem Fall durch die geminderte Miete ausgeglichen. Der Anspruch auf Mängelbeseitigung und damit auch ein Anspruch auf Ersatzvornahme bleibt darüber hinaus bestehen und lässt sich gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzen. Deshalb ist der Vermieter, der die Mangelbeseitigung schleifen lässt, nicht begünstigt.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.8.2022, Ausgabe 31/2022)