Denkmal-Abriss nur, wenn Erhalt nachweislich unzumutbar

Öffentliches Recht: Der Abbruch eines Baudenkmals erfordert eine spezifische Wirtschaftlichkeitsrechnung und den Nachweis der Unverkäuflichkeit. Der Eigentümer muss die Unzumutbarkeit des Denkmalerhalts glaubhaft darlegen und nachweisen. (OVG Koblenz, Urteil vom 17. Juni 2015, Az. 8 A 11062/1)

DER FALL

Die Eigentümerin begehrte eine Abbruchgenehmigung für einen denkmalgeschützten Adelshof aus dem Jahr 1780. Der Gutachterausschuss ermittelte einen Verkehrswert des Grundstücks von 13.000 Euro und bewertete die Gebäude mit einem Wert von 0 Euro. Für Abbruch- und Entsorgungskosten setzte er einen Betrag von etwa 60.000 Euro an. Der bauliche Zustand des Gebäudes wurde als desolat bezeichnet. Die Klage der Eigentümerin blieb in beiden Instanzen erfolglos. Ihr sei es bislang nicht gelungen, die Unzumutbarkeit des Denkmalerhalts schlüssig darzulegen und nachzuweisen.

DIE FOLGEN

Hat der Abbruchantrag keinen Erfolg, bleibt der Eigentümer verpflichtet, ein Baudenkmal, auch wenn es sich in desolatem Zustand befindet, dauerhaft zu erhalten. Die Denkmalbehörde ist befugt, die notwendigen Maßnahmen anzuordnen. Der Eigentümer wird nur dann in seinen Rechten unverhältnismäßig stark eingeschränkt, wenn keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Dies ist der Fall, wenn er von dem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch mehr machen und es praktisch auch nicht veräußern kann (vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, Az. 1 BvL 7/91). Ein verlässlicher Nachweis ist erst dann nachvollziehbar geführt, wenn ein Vergleich der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten unter Einbeziehung von Steuervergünstigungen und gegebenenfalls zugesagten staatlichen Zuschüssen einerseits und der aus dem sanierten Objekt zu erzielenden möglichen Nutzungserträge andererseits vorgenommen wird (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 19. Mai 2010, Az. 8 A 11378/09; BayVGH, Urteil vom 18. Oktober 2010, Az. 1 B 06.63). Neben der Wirtschaftlichkeitsrechnung ist der Nachweis zu führen, dass das Grundstück im derzeitigen Zustand unverkäuflich ist.

WAS IST ZU TUN?

Der Antrag auf Abbruch eines Baudenkmals ist äußerst sorgfältig vorzubereiten. Dies gilt nicht nur für die Wirtschaftlichkeitsrechnung, sondern auch für den Nachweis, dass sich der Eigentümer ernsthaft um eine Veräußerung des Objekts zu einem angemessenen Preis bemüht hat. Die wirtschaftliche Unverkäuflichkeit des Denkmals sollte durch fachliche Stellungnahme, z.B. durch Vorlage eines Wertgutachtens, belegt werden. Sofern in dem entsprechenden Bundesland vom Denkmalpflegeamt eine Liste der verkäuflichen Denkmäler geführt wird, sollte das Objekt neben der Beauftragung eines Maklers auch auf dieser Plattform angeboten werden. In bestimmten Regionen kann es notwendig sein, das Objekt auch über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr zum Verkauf anzubieten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.9.2015, Ausgabe 37/2015)