Der Fiskus haftet nicht unbegrenzt für Wohngeldschulden

16. Dezember 2019

Ist der Fiskus gesetzlicher Alleinerbe einer Eigentumswohnung, sind Wohngeldschulden Nachlassverbindlichkeiten und daher auf den Nachlass beschränkt. (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2018, Az. V ZR 309/17)

DER FALL
Ein Bundesland ist gesetzlicher Alleinerbe eines 2006 verstorbenen Wohnungseigentümers geworden. Die Wohnung war zunächst vermietet, ab Februar 2007 stand sie leer. Bis Januar 2007 zog das Land die Mieten ein und zahlte bis März 2007 Wohngeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dann teilte das Land der Verwalterin der WEG mit, die leere Wohnung bis zum Verkauf selbst zu verwalten. Im Juli 2009 wurde das Insolvenzverfahren über den Nachlass des Verstorbenen eröffnet und im Mai 2010 aufgehoben. Der Insolvenzverwalter gab die Wohnung im August 2009 aus der Insolvenzmasse frei. Die WEG hatte Urteile gegen das Land über rückständige Wohngelder erwirkt und beantragte die Zwangsversteigerung der Wohnung, was im April 2011 auch geschah. Aus den Titeln hat die WEG die Zwangsvollstreckung in das Landesvermögen betrieben. Das Land erhob dagegen die sogenannte Dürftigkeitseinrede (§ 1990 Abs. 1 BGB) im Rahmen der Zwangsvollstreckungsgegenklage. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Der Fiskus haftet nicht mit seinem Eigenvermögen, entschied der BGH. Ihm steht die Dürftigkeitseinrede zu, wenn der Nachlass nicht ausreicht, um die Verbindlichkeiten zu tilgen. Der Fiskus hat als Erbe eine besondere Stellung: Anders als andere Erben darf er die Erbschaft nicht ausschlagen. Der Zweck dieser Regelung ist, eine geordnete Abwicklung aller Nachlässe zu sichern. Der Fiskus haftet zwar ebenso wie andere Erben für Nachlassverbindlichkeiten unbeschränkt mit dem Nachlass und seinem sonstigen fiskalischen Vermögen. Er kann aber die Haftung durch Nachlassverwaltung, Nachlassinsolvenzverfahren oder durch Erhebung der Einreden gemäß §§ 1990 bis 1992 BGB auf den Nachlass beschränken. Nur wenn der Fiskus zu erkennen gibt, dass er die Wohnung für eigene Zwecke nutzen wird, kann er dies nicht mehr tun. Dies ist hier aber nicht der Fall: Weder die Mitteilung, er wolle die Wohnung selbst verwalten, noch die Einnahme der Mieten oder die Zahlung des Wohngelds weisen einen solchen Eigennutzungswillen nach.

WAS IST ZU TUN?
Der Fiskus ist ein besonderer Erbe, doch der WEG entstehen dadurch keine Nachteile. Sie ist in der Regel ausreichend geschützt, weil ihre Wohngeldansprüche in der Zwangsversteigerung eine bevorrechtigte Stellung gegenüber anderen Gläubigern haben (§ 10 Abs. 1 Nr 2 ZVG). Da der Fiskus weitreichende Möglichkeiten hat, die Nachlassverbindlichkeiten zu beschränken, empfiehlt es sich unter Umständen, der Behörde die Unterstützung beim Verkauf oder der Wiedervermietung einer Wohnung anzubieten. So lässt sich der Schaden möglichst klein halten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 12.12.2019, Ausgabe 50/2019)