Der Nachtrag muss eindeutig zum Mietvertrag gehören

Eine Vereinbarung über die Änderung eines Mietvertrags muss sich klar auf den Ursprungsvertrag beziehen. Ansonsten droht eine vorzeitige Kündbarkeit des gesamten Mietvertrags. (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 27. Oktober 2020, Az. 3 U 67/20)

DER FALL
Die Parteien haben im Februar 1998 einen Untermietvertrag über eine Fläche im Eingangsbereich eines Lebensmittelmarkts geschlossen. Wenige Monate später vereinbarten sie eine Ergänzung zu diesem Vertrag, in der dem Untermieter u.a. Konkurrenzschutz gewährt wurde. Die einzelnen Seiten der Ergänzung waren weder mit dem ursprünglichen Vertrag noch miteinander fest verbunden. Nach einigen Jahren wechselte der Untermieter: Mittels eines Kauf- und Übertragungsvertrags übertrug der bisherige Untermieter alle Vermögensgegenstände auf den neuen Untermieter. Dieser verlangte im einstweiligen Rechtsschutz vom Untervermieter, den Verkauf von Waren wegen des vereinbarten Konkurrenzschutzes zu unterlassen. Der Untervermieter kündigte den Untermietvertrag fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Verstoßes gegen die Schriftform.

DIE FOLGEN
Der Untermieter hat keinen Unterlassungsanspruch, entschied das Brandenburgische OLG. Denn das Mietverhältnis ist aufgrund eines Verstoßes gegen die Schriftform wirksam beendet worden. Der Nachtrag genügte nicht den Anforderungen, die an die Einhaltung der Schriftform zu stellen sind: Dass die einzelnen Blätter der Nachtragsurkunde zusammengehören, war weder durch eine körperliche Verbindung noch sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden. Dies hat zur Folge, dass sowohl die Nachtragsvereinbarung als auch der gesamte Untermietvertrag nicht der gesetzlichen Schriftform entsprachen, als für unbestimmte Zeit geschlossen galten und somit ordentlich gekündigt werden konnten.

WAS IST ZU TUN?
Sofern Vermieter und Mieter eines langfristigen Mietvertrags ein Interesse daran haben, dass der Vertrag nicht vorzeitig von einer Partei gekündigt werden kann, sollten sie nicht nur beim Abschluss, sondern auch bei allen Änderungen bzw. Nachträgen auf die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform achten. Auch wenn unwesentliche Änderungen im Einzelfall gegebenenfalls nicht der Schriftform unterliegen, ist es aber möglicherweise schwierig zu beurteilen, ob es sich um jeweils eine unwesentliche oder um eine wesentliche Änderung handelt. Daher sollte im Zweifel jeder Nachtrag unter Einhaltung der gesetzlichen Schriftform abgeschlossen werden. Dementsprechend sollte der Nachtrag auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und ausdrücklich regeln, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll. Darüber hinaus sollten die einzelnen Seiten des Nachtrags nebst etwaiger Anlagen körperlich fest miteinander verbunden werden, damit auch der Nachtrag die gesetzliche Schriftform einhält.

(Quelle: Immobilien Zeitung 6.5.2021, Ausgabe 18/2021)