Der Notar muss prüfen, ob der Käufer als Verbraucher handelt

Tritt beim Immobilienkauf eine Privatperson auf, muss der Notar aufklären, ob diese als Verbraucher handelt. Im Zweifel muss er die vorgeschriebene zweiwöchige Wartefrist einhalten. (BGH, Urteil vom 28. Mai 2020, Az. III ZR 58/19)

DER FALL
Der Kläger hatte in einem Vertrag zugleich vier Eigentumswohnungen erworben, ohne diese zuvor besichtigt zu haben und ohne einen Vertragsentwurf vor dem Notartermin erhalten zu haben. Im Nachhinein verklagte er den beurkundenden Notar auf Schadenersatz wegen Amtspflichtverletzung. In seinem Urteil zu dem Fall nimmt der BGH Stellung, nach welchen Kriterien die Verbrauchereigenschaft beim Immobilienkauf bestimmt wird, und zu Fragen der Notarhaftung.

DIE FOLGEN
Ist der Status des Urkundsbeteiligten nicht offensichtlich, muss der Notar klären, ob es sich um einen Verbrauchervertrag handelt, da er sonst seine Amtspflicht verletzt. Die Verwaltung eigenen Vermögens, wozu auch der Erwerb einer oder mehrerer Immobilien gehört, ist für sich genommen in der Regel dem privaten Bereich zuzuordnen. Jedoch liegt eine gewerbsmäßig betriebene Vermögensverwaltung vor, wenn der organisatorische und zeitliche Aufwand, der damit verbunden ist, das Bild eines planmäßigen Geschäftsbetriebs vermittelt. Die Anzahl der erworbenen Immobilien ist für sich betrachtet ebenso wenig maßgeblich wie der Umfang der Fremdfinanzierung. Ausschlaggebende Kriterien sind vielmehr der Umfang, die Komplexität und die Anzahl der damit verbundenen Vorgänge. Erfordern diese die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation, so liegt eine gewerbliche Betätigung vor. Dagegen sind die im Steuerrecht für eine gewerbliche Tätigkeit herangezogenen Kriterien bei der Beurteilung der zivilrechtlichen Verbrauchereigenschaft irrelevant.

WAS IST ZU TUN?
Wenn eine Privatperson involviert ist, sollten die Beteiligten bereits bei der Planung eines Notartermins im Blick haben, dass der Notar im Zweifel eine zweiwöchige Wartefrist zwischen Übersendung des finalen Vertragsentwurfs und dem Beurkundungstermin einhalten muss. Erfahrungsgemäß möchten die Parteien zu dem Zeitpunkt, zu dem sie sich handelseinig sind, einen schnellen Notartermin haben und empfinden die Wartefrist als lästig. Ist der private Beteiligte kein Verbraucher und möchte er die Wartefrist vermeiden, sollte er frühzeitig dem Notar alle Informationen zur Verfügung stellen, die dieser für die Einschätzung der Verbrauchereigenschaft benötigt. Ein unternehmerisches Handeln kann beispielsweise auch dann vorliegen, wenn die Beurkundung für eine erst in Aussicht genommene unternehmerische Nebentätigkeit dient. Bleiben nach einer solchen Klärung Zweifel in Bezug auf die Verbrauchereigenschaft, muss der Notar dennoch den sichersten Weg wählen und die Vorschriften zum Schutz des Verbrauchers beachten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 22.10.2020, Ausgabe 43/2020)