Der Verkehrswert begrenzt Kosten für die Mängelbeseitigung

28. Januar 2015

Grundstücksrecht. Sind Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig, kann ein Käufer nur Ersatz des Minderwerts verlangen. Beim Grundstückskauf ist dies der Fall, wenn die Mängelbeseitigung den Verkehrswert des Grundstücks oder 200% des mangelbedingten Minderwerts überschreitet.

BGH, Urteil vom 4. April 2014, Az. V ZR 275/12, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 2, 15.01.2015, Seite 12)

DER FALL

Der Kläger verlangte vom Verkäufer eines Mietgrundstücks, das er zum Preis von 260.000 Euro erworben hatte, Mängelbeseitigungskosten aufgrund Schwammbefalls in Höhe von insgesamt fast 640.000 Euro. Der Zeitwert des Objekts lag bei ca. 500.000 Euro; mängelfrei läge der Verkehrswert bei 600.000 Euro.

DIE FOLGEN

Die Entscheidung stellt klar, dass nicht nur im Werkvertragsrecht, sondern auch im Kaufrecht eine Verhältnismäßigkeitsgrenze gilt. Beseitigungsmaßnahmen sind danach einer zweifachen Wirtschaftlichkeitsprüfung unterzogen: Einerseits darf die Mangelbeseitigung nicht mehr als doppelt so teuer sein wie der Minderwert; andererseits darf der Verkehrswert nicht überschritten werden.

WAS IST ZU TUN?

Die vom BGH eingezogenen Wertgrenzen sind keine willkürlichen, sondern stimmige und kontextgerechte Beschränkungen. Zu beachten ist, dass es nicht auf den Verkehrswert des mangelhaften Bauwerks, sondern des gesamten Grundstücks ankommt. Dass das Recht des Käufers auf eine mangelfreie Sache damit im Ergebnis begrenzt wird, ist immobilienwirtschaftlich nachvollziehbar: Sanierungskosten, die den Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks übersteigen, sind ein Ausnahmefall; sie dürften in aller Regel überhaupt nur einbezogen werden, wenn bei Durchführung – wie hier – bereits die Einstandspflicht des Dritten dem Grunde nach feststeht. Der BGH schützt den Käufer andererseits vor Überraschungen, indem er auf den Zeitpunkt des Beginns der Mängelbeseitigung abstellt und das Prognoserisiko damit dem Verkäufer auferlegt. Zudem stellt er klar, dass die Beschränkungen nicht auf einen vorsätzlich handelnden Verkäufer anwendbar sind. Praktische Fragen dürfte vor allem die Beurteilung von Grundstücken mit mangelbehafteten Neubauten aufwerfen. Endinvestoren neu errichteter Objekte haben ggf. ein größeres Interesse an einer nicht nur an Minderwertbetrachtungen orientierten Sichtweise als bei Bestandsimmobilien. Hier stellen sich auch Fragen der Abgrenzung von Kauf- und Werkvertragsrecht, gerade bei Bauträgerverträgen oder Kombinationen mit Generalunternehmer-/Generalübernehmerverträgen. Bei der Vertragsgestaltung wird zu beachten sein, wie einem ggf. weitergehenden Integritätsinteresse des Käufers durch ausdrückliche Vereinbarungen Rechnung getragen werden kann: Wollen die Parteien die allgemeinen Billigkeitserwägungen der vorliegenden Entscheidung durch eigene Wertungen ersetzen, wird sich eine ausdrückliche Einigung schon bei Vertragsschluss anbieten, welchen Haftungsrahmen sie als noch verhältnismäßige Obergrenze ansehen.