Der Vermieter trägt das Risiko eines Nutzungsverbots

01. März 2021

Können Mieträume wegen eines Gesetzes, das nach Abschluss des Mietvertrags in Kraft getreten ist, nicht mehr wie vereinbart genutzt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der zur Mietminderung berechtigt. (OLG Hamm, Urteil vom 8. April 2020, Az. 30 U 107/19)

DER FALL
Die Parteien hatten einen Gewerberaummietvertrag zum Zweck des Betriebs einer Spielhalle geschlossen. Zunächst verläuft alles reibungslos. Dann allerdings wird das einschlägige Landesrecht geändert, und die ursprünglich rechtmäßige Nutzung der Räume als Spielhalle ist nicht mehr zulässig, denn sie befindet sich zu nah an einer weiteren Spielhalle in der Nachbarschaft. Die zuständige Behörde untersagt die Nutzung. Als der Mieter deshalb die Miete mindert, zieht der Vermieter mit einer Zahlungsklage vor Gericht.

DIE FOLGEN
Ohne Erfolg, das OLG Hamm weist die Klage des Vermieters ab. Die Miete ist nach Auffassung des Senats gemindert. Das Risiko der Gesetzesänderung und der daraus folgenden Nutzungsuntersagung geht zulasten des Vermieters. Dass die Nutzung unzulässig geworden ist, beruht auf der konkreten Lage des Objekts und führt zu einem Mangel der Mietsache.

WAS IST ZU TUN?
Der Fall wirft ein Schlaglicht auf ein Problem, das Vermieter oft übersehen: Werden Mieträume zu einem konkreten Mietzweck überlassen, müssen sie sich in einem Zustand befinden, der die Aufnahme des Betriebs in technisch-baulicher und in rechtlicher Hinsicht uneingeschränkt zulässt. Dazu ist es auch notwendig, dass das Mietobjekt die Anforderungen erfüllt, die für eine ggf. erforderliche Betriebserlaubnis notwendig sind. Auf Unwissenheit oder eine vermeintliche Aufklärungspflicht des Mieters kann sich der Vermieter nicht zu seiner Entlastung berufen, er muss sich selbst kundig machen. Formularvertragliche Klauseln in Vermieterverträgen, die ihn von der Verpflichtung freizeichnen, für die technische und rechtliche Eignung der Mietsache zum vertraglich vorgesehenen Mietzweck Sorge zu tragen und einzustehen, sind zwar weit verbreitet. Aber sie sind anerkanntermaßen unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Wer als Vermieter keine unliebsamen Überraschungen erleben will, ist gut beraten, wenn er vor Abschluss des Mietvertrags ggf. mit Fachleuten prüft, welche technischen und rechtlichen Anforderungen die im Mietzweck beschriebene Nutzung mit sich bringt. Werden diese Anforderungen nicht sicher erfüllt, muss individualvertraglich Vorsorge getroffen werden. Denn auch wenn ein weit gefasster Mietzweck vereinbart wird, etwa die Vermietung zu einer nicht näher beschriebenen gewerblichen Nutzung, führt dies zumindest nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung nicht dazu, dass sich die Pflichten des Vermieters verringern, sondern zu einer mehr oder weniger weitgehenden Einstandspflicht für alle möglichen Zwecke.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.2.2021, Ausgabe 8/2021)