Der Zustimmungsanspruch aus einer Vormerkung verjährt nicht

Ein Anspruch aus einer Vormerkung auf Zustimmung zur Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts verjährt nicht. Ihm kann aber die Verjährung der mit der Vormerkung gesicherten Hauptforderung entgegengehalten werden.
(BGH, Urteil vom 14. Januar 2022, Az. V ZR 245/20)

Der Fall
Zugunsten des Klägers wurde im Jahr 1999 eine Vormerkung bezüglich einer Wohnung in ein Wohnungsgrundbuch eingetragen. Zwei Jahre später, im Jahr 2001, ist zugunsten der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Zwangssicherungshypothek für diese Eigentumswohnung in das Wohnungsgrundbuch eingetragen worden. Der Kläger kaufte die Wohnung im Jahr 2002 und bemerkte erstmalig im Jahr 2018, dass sie mit einer Hypothek belastet ist. Er verlangt von der Beklagten die Zustimmung zur Löschung der Hypothek. Diese erhebt dagegen die Einrede der Verjährung.

Die Folgen
Das OLG Dresden gibt dem Kläger zunächst Recht. Der BGH hebt dieses Urteil aus prozessrechtlichen Gründen auf und stellt außerdem klar: Dem Kläger kann aufgrund der Vormerkung weiterhin ein Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Hypothek zustehen. Der Anspruch aus einer Vormerkung nach § 888 Abs. 1 BGB auf Zustimmung zur Löschung eines Rechts, das dem mit der Vormerkung gesicherten Hauptanspruch entgegensteht, kann als solcher nicht verjähren (§ 902 Abs. 1 Satz 1 BGB analog). Der Anspruch aus der Vormerkung kann aber nicht weiter gehen als dieser Hauptanspruch – in der Regel ein Anspruch auf Eigentumsübertragung aus einem Kaufvertrag. Ist der Hauptanspruch bereits verjährt, kann gegenüber dem Anspruch aus der Vormerkung die Verjährungseinrede erhoben werden, die dem Schuldner des Hauptanspruchs, meist der Verkäufer des Grundstücks, gegen diesen zusteht. Als Hauptanspruch sieht der BGH den Anspruch des Klägers auf Nacherfüllung aus dem Grundstückskaufvertrag an, da ihm aufgrund der Hypothek ein mangelbehaftetes Eigentum verschafft wurde. Dieser Anspruch verjährt nach 30 Jahren. Der BGH hat die Entscheidung im Übrigen zurückverwiesen, weil die Vorinstanz nicht hinreichend geprüft hat, ob die Beklagte das Bestehen des Hauptanspruchs wirksam bestritten hat.

Was ist zu tun?
Sind beim Erwerb eines Grundstücks Prüfungen unterlassen worden und stellt sich später heraus, dass ein Grundstück durch Grundpfandrechte Dritter belastet ist, kann dem neuen Eigentümer häufig nur ein Anspruch aus einer vor dem Grundpfandrecht eingetragenen Vormerkung helfen. Indem der BGH auf die Verjährung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag abstellt, kommt dessen Inhalt insoweit eine entscheidende Bedeutung zu. Nicht immer wird eine gesetzliche Verjährungsfrist von 30 Jahren einschlägig sein. Werden im Kaufvertrag – wie üblich – kürzere Fristen vereinbart, können diese letztlich auch den Vormerkungsanspruch frühzeitig vereiteln.

(Quelle: Immobilien Zeitung 9.6.2022, Ausgabe 23/2022)