Die alleinige Angabe prozentualer Mietsteigerungen bei der Staffelmiete ist unzulässig

04. April 2012

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. (BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11)

In dem vorliegenden Rechtsstreit enthielt der Mietvertrag folgende Vereinbarung: „Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung.“ Auf der von den Parteien am selben Tag unterzeichneten Rückseite der Hausordnung wurden zunächst die Fälligkeitsdaten und die jeweilige Miete bis zu dem Fälligkeitsdatum „ab 1.9.2012“ angegeben. Des Weiteren wurde vereinbart: „Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31. 8. 2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %.“

Diese Vereinbarung ist, soweit sie über zehn Jahre hinausgeht, unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum – anders als für die Anfangsjahre – nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist. Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen
§ 557a Abs. 1 BGB.

Die Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung führt im vorliegenden Fall aber nicht zur Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung, weil offensichtlich ist, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft und damit wirksam ist, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Die Staffelmietvereinbarung ist deshalb gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, in denen sie den Anforderungen des § 557a Abs. 1 BGB genügt, wirksam und nur für die nachfolgende Zeit unwirksam.

Der in der Literatur unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des LG Halle vertretenen Auffassung, eine Staffelmietvereinbarung sei grundsätzlich insgesamt unwirksam, wenn die Mietstaffeln (teilweise) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden, vermag der Bundesgerichtshof deshalb für die hier vorliegende Fallgestaltung, in der die Staffelmietvereinbarung für die Anfangsjahre den gesetzlichen Anforderungen entspricht und eine (unzulässige) prozentuale Steigerung erst für spätere Jahre vereinbart wird, nicht zu folgen.

(Quelle: Immobilien Zeitung)