Die Entnahme einer Wohnung ist keine Anschaffung

01. Dezember 2022

Die Modernisierungkosten einer Immobilie, die zuvor aus einem Betriebsvermögen entnommen wurde, sind nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu werten.
(BFH, Urteil vom 3. Mai 2022, Az. IX R 7/21)

Der Fall
Der Kläger war langjähriger Eigentümer einer Wohnung. Im Jahr 2011 entnahm er die Wohnung aus seinem Betriebsvermögen, sie wurde umfassend renoviert und vermietet. Die Modernisierungskosten waren um ein Vielfaches höher als der Wert, der bei der Entnahme der Wohnung ins Privatvermögen unstreitig angesetzt wurde. Der Kläger beantragte, die Kosten als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen steuermindernd abzuziehen. Das Finanzamt lehnte dies ab. Es vertrat die Auffassung, dass es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelte. Diese könnten nur zusammen mit dem Entnahmewert verteilt über 50 Jahre abgeschrieben werden. Auch das Finanzgericht schloss sich dem Ergebnis des Finanzamts an, weshalb sich der Kläger an den BFH wandte.

Die Folgen
Der BFH widersprach der Entscheidung des Finanzgerichts und gab dem Kläger Recht: Die Modernisierungskosten sind nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren. Denn die Entnahme einer Wohnung aus dem Betriebsvermögen ist keine Anschaffung. Es mangelt einerseits an einer Gegenleistung und andererseits an einem Rechtsträgerwechsel. Allerdings ist noch zu klären, ob die Modernisierung unter Umständen zu einer Erweiterung der Immobilie führte oder den ursprünglichen Zustand der Wohnung wesentlich verbessert hat. In diesem Fall sind die Aufwendungen typische Herstellungskosten, die ebenfalls abgeschrieben werden müssten. Das Verfahren wurde daher zur weiteren Verhandlung an das Finanzgericht zurückverwiesen, und der Kläger konnte erst einmal nur einen Teilerfolg erwirken.

Was ist zu tun?
Erwerber von renovierungsbedürftigen Vermietungsobjekten haben geringere Anschaffungskosten und können die Kosten der Modernisierung grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehen. Käufer von intakten Objekten oder Neubauten können dies nicht. Ihnen bleibt nichts anderes übrig, als ihre höheren Anschaffungskosten zeitverzögert abzuschreiben. Deshalb gelten Modernisierungskosten als Herstellungskosten, die ebenfalls nur ratierlich abgeschrieben werden können, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie durchgeführt werden und ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese Fiktion gilt nicht für Immobilien, die aus einem Betriebsvermögen entnommen werden. Gleichwohl ist auch bei diesen Objekten zu prüfen, ob eine wesentliche Substanzverbesserung durch die Modernisierung eingetreten ist. In diesem Fall scheidet ebenfalls ein sofortiger Werbungskostenabzug aus.

(Quelle: Immobilien Zeitung 24.11.2022, Ausgabe 47/2022)