Die Erforschung eines Mangels ist noch kein Anerkenntnis

08. Juli 2021

Untersucht der Vermieter den Mietgegenstand nach einer Mangelanzeige, ist das in der Regel kein Anerkenntnis des Mangels und führt nicht zu einer Beweislastumkehr. (BGH, Urteil vom 23. September 2020, Az. XII ZR 86/18)

DER FALL
Ein Mieter machte einen beißenden Geruch in einem Büroraum geltend und minderte die Miete. Nach längerem Hin und Her bot ihm der Vermieter an – ausdrücklich ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht -, den dortigen Teppichboden auszutauschen, wenn der Mieter im Gegenzug die Miete ungemindert zahlt. Der Vermieter ließ zudem eine Wand öffnen, um zu prüfen, ob die dahinterliegenden Abwasserrohre dicht sind. Ein Leck wurde jedoch nicht festgestellt. Der Mieter kündigte schließlich fristlos wegen der erheblichen Geruchsbelästigung. Der Vermieter klagte daraufhin den Mietrückstand ein: Eine Geruchsbelästigung sei nicht erwiesen, die Mietminderung daher unberechtigt. Das Berufungsgericht wies die Klage ab. Es sei von einer erheblichen Geruchsbelästigung auszugehen. Diesen Mangel habe der Mieter nicht genauer belegen müssen, weil das Vergleichsangebot des Vermieters und die von ihm veranlasste Wandöffnung – in den Worten des Gerichts ein „beachtlicher (…) Eingriff in die Bausubstanz“ – als tatsächliches Anerkenntnis des Mangels zu verstehen seien. Der Vermieter ging in Revision.

DIE FOLGEN
Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Dass dieser einer Mangelanzeige seines Mieters nachgeht, kann für sich genommen nicht als Anerkenntnis des angezeigten Mangels verstanden werden. Das ist bei Mangelerforschungs- oder -beseitigungsmaßnahmen nur dann der Fall, wenn aus den Gesamtumständen deutlich wird, dass der Vermieter nicht nur aus Kulanz oder um des lieben Friedens willen tätig wird, sondern weil er sich aufgrund seiner Gewährleistungspflichten als Vermieter dazu verpflichtet fühlt. Wesentliche Kriterien dafür sind Umfang, Dauer und die Kosten der betreffenden Maßnahmen. Hier war nur eine kleine Öffnung in die Wand gebrochen worden, die sogleich wieder verschlossen wurde. Auch das Vergleichsangebot ist aus Sicht des BGH kein Anerkenntnis, weil es ausdrücklich ohne Präjudiz für die Sach- und Rechtslage unterbreitet wurde.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung macht deutlich, dass zumindest kleinere Maßnahmen des Vermieters zur Erforschung oder Beseitigung eines Mangels kaum als Anerkenntnis dieses Mangels verstanden werden können. Ein Mieter sollte daher auch dann Belege für Existenz und Tragweite des Mangels sichern, wenn der Vermieter auf seine Mängelanzeige hin aktiv wird. Auch ein Vergleichsangebot wird man nur selten als Mangelanerkenntnis werten können. Wer ein Vergleichsangebot macht, möchte meist durch eigenes Nachgeben Zugeständnisse des Gegenübers erreichen, also gerade nicht ohne Gegenleistung streitige Zustände oder Ansprüche anerkennen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.7.2021, Ausgabe 26/2021)