Die Jahresabrechnung ist eine Sache der Gesamtgemeinschaft

13. Oktober 2021

Auch wenn in einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften selbst über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die WEG eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. (BGH, Urteil vom 16. Juli 2021,Az. V ZR 163/20)

Der Fall
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren Untergemeinschaften. Die Gemeinschaftsordnung regelt dazu u.a., dass jede Untergemeinschaft sämtliche ihrem Haus zuzuordnenden Kosten und Lasten trägt, als wäre sie eine eigene WEG. Es seien gesonderte Rücklagen zu bilden sowie die Gebäude gesondert abzurechnen. Eine Gesamtgemeinschaft sollte für Angelegenheiten zuständig sein, die das Gesamtgrundstück betreffen und die alle Eigentümer gemeinschaftlich angehen. In einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft wurde ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Jahr 2016 gefasst, die unter „Instandhaltungsrücklage“ Entnahmen für Architekten- und Planungskosten für Haus 11 enthielt. Der Kläger ficht den Beschluss an und stützt seine Klage auf die fehlende Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft über die Position „Instandhaltungsrücklage Haus 11“. Ohne Erfolg!

Die Folgen
Auch wenn bei Mehrhausanlagen Untergemeinschaften mit weitgehender rechtlicher Selbstständigkeit gebildet wurden, ist die Gesamtgemeinschaft für die Jahresabrechnung zuständig und hat die Beschlusskompetenz. Nur die Gesamtgemeinschaft ist rechtsfähig, nicht aber einzelne Untergemeinschaften. Es ist zu unterscheiden zwischen den Gesamthandkonten bei der Bank und den Buchhaltungskonten der Gemeinschaft. Inhaber der Bankkonten ist immer die Gesamtgemeinschaft, selbst wenn die Untergemeinschaften eigene Konten haben. Da der Verwalter über die Bankkonten im Namen der Gemeinschaft verfügt, muss er eine Gesamtabrechnung für die Gesamtgemeinschaft erstellen, über die diese mit Stimmenmehrheit beschließt. Dem WEG-Recht ist ein Nebeneinander von Teiljahresabrechnungen fremd, da Mehrhausanlagen gesetzlich nicht geregelt sind. So wird sichergestellt, dass gegenüber dem einzelnen Eigentümer gemeinschaftliche Kosten, etwa für Verwaltung und Kontoführung, abgerechnet werden und Abrechnungsmängel in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden können.

Was ist zu tun?
Es ist sinnvoll, dass das Rechnungswesen insgesamt eine Angelegenheit der Gesamtgemeinschaft ist. Eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung kann einer Untergemeinschaft nur durch eine ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden. Diese ist allerdings beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 7.10.2021, Ausgabe 40-41/2021)