Die Miete ist auch bei Schließung wegen Corona zu zahlen

Mieter sind grundsätzlich auch dann dazu verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen, wenn während der Corona-Pandemie die Schließung ihres Geschäfts angeordnet wird. (LG Heidelberg, Urteil vom 30. Juli 2020, Az. 5 O 66/20)

Der Fall
Vermieter und Mieter hatten einen Mietvertrag über Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts geschlossen. Aufgrund der Corona-Verordnung Baden-Württembergs musste der Mieter sein Geschäft vom 18. März bis 19. April 2020 schließen. Er zahlte deshalb die April-Miete nicht. Der Vermieter forderte den Mieter erfolglos auf, die ausstehende Miete zu überweisen. Schließlich klagte er das Geld gerichtlich ein.

Die Folgen
Der Mieter muss die Miete bezahlen, entscheidet das LG Heidelberg. Er kann sich weder auf eine Minderung der Miete noch auf einen Fall der Unmöglichkeit noch auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen. Eine Minderung tritt deshalb nicht ein, weil die Mieträume nicht mangelhaft sind. Gebrauchsbeschränkungen, die durch hoheitliche Maßnahmen ausgelöst werden, sind nur dann Ursache für einen Mangel, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand und der Lage der Räume im Zusammenhang stehen. Maßnahmen, die nur den Betrieb des Mieters beeinträchtigten, fallen in dessen Risikobereich. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor, der zur Folge hätte, dass die Zahlungsverpflichtung des Mieters entfällt. Da die coronabedingte Schließung der Filiale die Nutzung durch den Mieter betrifft, nicht aber die Verpflichtung des Vermieters, ihm die Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, bleibt der Mieter zur Zahlung verpflichtet. Eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage kommt hier auch nicht in Betracht. Denn das wäre nur der Fall, wenn der Mieter durch die Schließung in seiner Existenz bedroht wird oder eine vergleichbare wirtschaftliche Beeinträchtigung erleidet. Allein die Tatsache, dass er Umsatzausfälle hat, reicht nicht.

Was ist zu tun?
Sofern ein Mietvertrag keine Regelung für den Fall einer pandemiebedingten Geschäftsschließung enthält, wird der Mieter die Miete wohl in den meisten Fällen auch für die Zeit der Schließung zahlen müssen. Möchten die Vertragsparteien für solche Fälle der „höheren Gewalt“ eine klare, vertragliche Regelung haben, sollten sie eine Regelung in den Mietvertrag aufnehmen, beispielsweise Haftungsausschlüsse oder -beschränkungen oder eine Force-Majeure-Klausel. Ansonsten wird der Mieter, wenn er denn in solchen Fällen die Miete reduzieren möchte, darlegen und gegebenenfalls beweisen müssen, dass durch die coronabedingte Geschäftsschließung seine Existenz gefährdet ist oder zumindest eine vergleichbare wirtschaftliche Beeinträchtigung stattgefunden hat.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.9.2020, Ausgabe 38/2020)