Die Mietkaution sichert auch umstrittene Forderungen ab

Ein Vermieter kann die Mietkaution auch bei streitigen Forderungen in Anspruch nehmen. Klagt er die Forderungen allerdings ein, gilt dies als konkludente Abrechnung und die Kaution wird zur Rückzahlung fällig. (BGH, Urteil vom 24. Juli 2019, Az. VIII ZR 141/17)

DER FALL
Mieter einer Wohnung und ihr Vermieter streiten sich um die Rückzahlung der Kaution. Unter Berufung auf behauptete Mängel minderten die Mieter zunächst die Miete. Der Vermieter ließ daraufhin die Wohnung von einem Sachverständigen begutachten und leitete nach dem Auszug der Mieter ein selbständiges Beweisverfahren ein. Im Anschluss an eine Ortsbesichtigung mit einem vom Gericht bestellten Sachverständigen hat der Vermieter die Wohnung anderweitig vermietet. Über die Barkaution der Mieter hat der Vermieter bisher nicht ausdrücklich abgerechnet. Er hat die Mieter aber unter anderem auf restliche Mietzahlung, einen Mietausfallschaden, den Ersatz der Gutachterkosten, Kostenersatz für Renovierungsarbeiten sowie Nebenkostennachforderungen, die teilweise streitig waren, verklagt. Die Mieter erklärten, dass der Vermieter seine Nebenkostennachforderungen mit der Rückzahlung der Kaution aufrechnen solle.

DIE FOLGEN
Der BGH stellt klar, dass der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses über die Mietsicherheit innerhalb einer „angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist“ abzurechnen hat. Das kann ausdrücklich oder konkludent, etwa durch Aufrechnung mit bestehenden Forderungen und/oder Klageerhebung, erfolgen. Die Kaution wird zur Rückzahlung fällig, wenn die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist. Der BGH hat nun zugunsten des Vermieters entschieden, dass er sich auch wegen Forderungen, die streitig sind, an die Mietsicherheit halten darf. Andererseits hat das Gericht aber auch festgestellt, dass der Vermieter einen ausdrücklichen Vorbehalt äußern muss, wenn er nach Ende des Mietverhältnisses Forderungen klageweise geltend macht, demnächst aber noch mit weiteren Forderungen zu rechnen ist. Dies hat der Vermieter hier nicht getan, daher erfolgte die Abrechnung konkludent. Deshalb war auch der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig und die Aufrechnung des Mieters erfolgreich.

WAS IST ZU TUN?
Der Vermieter sollte, wenn er überzeugt ist, dass seine Forderungen berechtigt sind, die Kaution in Anspruch nehmen. Dies kann er auch dann tun, wenn der Mieter die Berechtigung dieser Forderungen bestreitet. Denn der Mieter kann und sollte in solch einem Fall auf Rückzahlung der Kaution klagen. Will der Vermieter dagegen die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses vorerst noch nicht in Anspruch nehmen, sondern zunächst Forderungen gesondert geltend machen, ist Vorsicht geboten. Denn dann stellt er, wenn auch ungewollt, den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig. Dies kann er umgehen, indem er einen Vorbehalt macht.

(Quelle: Immobilien Zeitung 24.10.2019, Ausgabe 43/2019)