Die Überbaurente richtet sich nur nach dem Verkehrswert

25. Februar 2019

Eine Überbaurente wird auf Grundlage des Verkehrswerts des überbauten Grundstücksteils berechnet. Sie wird auch nicht reduziert, wenn das Grundstück trotz des Überbaus uneingeschränkt genutzt werden kann. (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2018, Az. V ZR 81/18)

DER FALL
Die streitenden Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke und haben dort etwa zeitgleich größere Gebäude errichtet. Die unterirdische Bodenplatte des einen Nachbarn überschreitet über die ganze Gebäudelänge hinweg – fast 50 Meter – die Grenze zum Grundstück des Klägers um 30 cm, was diesen aber nicht bei seinem Bau beeinträchtigt hat. Er muss diesen Überbau dulden, weil er nicht sofort widersprochen und der Nachbar nicht grob fahrlässig gehandelt hat. Die beiden Nachbarn streiten nun aber über die Überbaurente. Sie wurde auf Basis des Bodenwerts zum Zeitpunkt der Überbauung berechnet. Strittig ist nun, ob sie nicht ganz entfällt oder zumindest gekürzt werden muss, denn der Kläger wird durch den Überbau ja nicht gestört.

DIE FOLGEN
Der Anspruch auf eine Überbaurente entfällt nicht allein deshalb, weil der Überbau den Nachbarn in der Nutzung seines Grundstücks nicht beeinträchtigt, entschied der BGH. Der Nachbar ist verpflichtet, den Überbau zu dulden, und die Überbaurente ist ein Ersatz für diesen Eigentumseingriff. Sie gleicht nicht nur ein aktuelles Interesse des Eigentümers aus, andere von der Einwirkung auf sein Grundstück auszuschließen, sondern auch eines, das sich womöglich erst in Zukunft ergibt. Der BGH stellt klar, dass die Bemessung der Überbaurente nicht von Art und Ausmaß der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit des überbauten Grundstücksteils abhängt. Die Berechnungsgrundlage ist der Verkehrswert des überbauten Teils zum Zeitpunkt der Überbauung. Einen Abschlag, weil der Nachbar das Grundstück noch nutzen kann, gibt es nicht.

WAS IST ZU TUN?
Mit dieser Entscheidung hat der BGH die Berechnung einer Überbaurente geklärt und vereinfacht. Das erleichtert die Bewertung und Kaufabwicklung eines Grundstücks, von dem eine Überbauung ausgeht. Die Berechnung nach Verkehrswert gibt demjenigen, der ein Grundstück überbaut, Rechtssicherheit, da der Nachbar keine höhere Zahlung verlangen darf, wenn er wegen des Überbaus keine höherwertige Nutzung verwirklichen kann. Grundstückseigentümer sollten dies deshalb bei Baumaßnahmen in der unmittelbaren Nähe unbedingt beachten und bei jedem Anzeichen eines Überbaus diesem sofort widersprechen. Die Entscheidung hilft auch bei Finanzierungen: Da die Überbaurente Vorrang vor allen anderen – also auch vor älteren – Grundbuchbelastungen hat, ließ sich ein Beleihungswert bislang nur sehr unsicher feststellen. Banken haben deshalb nach dem Vorsichtsprinzip oft unangemessen hoch wirkende Abschläge vorgenommen. Dies wird nach diesem BGH-Urteil nun nicht mehr in diesem Umfang nötig sein.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.2.2019, Ausgabe 8/2019)