Dingliche Einigung über ein Vorkaufsrecht ohne Notar

25. August 2016

Die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gemäß § 873 BGB erforderliche dingliche Einigung muss, anders als der schuldrechtliche Vertrag über eine solche Bestellung, nicht notariell beurkundet werden. (BGH, Urteil vom 8. April 2016, Az. V ZR 73/15)

DER FALL
Die Beklagten vereinbarten im Rahmen eines notariell beurkundeten Grundstückskaufs mit dem Rechtsvorgänger des Klägers ein dingliches Vorkaufsrecht. Diese Vereinbarung fand im notariellen Vertrag keinen Niederschlag. Die Parteien erteilten aber die Eintragungsbewilligung und das Vorkaufsrecht wurde im Grundbuch eingetragen. Der Kläger und jetzige Eigentümer verkaufte das mit dem Vorkaufsrecht belastete Grundstück und die Beklagten übten das Vorkaufsrecht aus. Der Kläger begehrt die Bewilligung zur Löschung des Vorkaufsrechts. Das LG gab der Klage statt, das OLG wies sie ab. Diese Zurückweisung bestätigte nun der BGH.

DIE FOLGEN
Das dingliche Vorkaufsrecht entsteht durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch (§ 873 BGB). Der BGH entscheidet nunmehr in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung (Urteil vom 7. November 1990, Az. XII ZR 11/89), dass die Einigung keiner notariellen Beurkundung bedarf. Laut Gesetz (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) bedürfen solche Verträge der notariellen Form, durch die sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Die schuldrechtliche Verpflichtung zur Einräumung eines Vorkaufsrechts muss dieser Formvorschrift entsprechen, da durch das Vorkaufsrecht bei Eintritt des Vorkaufsfalls die Verpflichtung begründet wird, das Grundstück an den Vorkaufsberechtigten zu übertragen. Ein Formmangel kann durch Einigung und Eintragung des Vorkaufsrechts in das Grundbuch geheilt werden (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Die dingliche Einigung nach §873 BGB dagegen müsse gar nicht notariell beurkundet werden. Eine besondere Form sei nach dem Grundsatz der Formfreiheit nur dann einzuhalten, wenn das Gesetz diese ausdrücklich vorschreibt. §873 BGB enthalte keine solche Bestimmung. Auch §311b Abs. 1 Satz 1 BGB begründe kein solches Formerfordernis, da diese Regelung aufgrund ihres Wortlauts und ihrer systematischen Stellung nur für das Verpflichtungsgeschäft gelte. Eine analoge Anwendung der Norm scheide aus.

WAS IST ZU TUN?
Dies bedeutet, dass für die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts nunmehr die Einigung und Eintragung im Grundbuch ausreichend ist. Insbesondere unter Kostengesichtspunkten erscheint diese Entscheidung erfreulich, eröffnet sie doch Gestaltungsspielraum, wenn im Zusammenhang mit Grundstücksverträgen (Kauf, Pacht, Miete etc.) dingliche Vorkaufsrechte vereinbart werden sollen. Dagegen können sich Eigentümer, die ein solches Vorkaufsrecht eingeräumt haben, nicht von ihrer Verpflichtung lossagen, indem sie sich auf die fehlende notarielle Beurkundung berufen, soweit das Vorkaufsrecht bereits im Grundbuch eingetragen ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 18.8.2016, Ausgabe 33/2016)