Doppelte Kündigung wegen Zahlungsverzug ist unwirksam

27. November 2017

Die Kombination aus fristloser und hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung bei Zahlungsverzug eines Wohnraummieters läuft ins Leere und ist unwirksam (Widerspruch zum BGH). (LG Berlin, Urteil vom 13. Oktober 2017, Az. 66 S 90/17; nicht rechtskräftig)

DER FALL
Ein Wohnungsmieter zahlt die für Juni und Juli 2016 geschuldete Miete nicht. Der Vermieter kündigt deshalb – wie üblich – außerordentlich und fristlos, hilfsweise ordentlich mit Frist. Daraufhin begleicht der Mieter innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. III Nr. 2 BGB) den gesamten Rückstand. Das AG stellt fest, dass damit die fristlose Kündigung unwirksam geworden ist, es gibt dem Räumungsantrag des Vermieters im Hinblick auf die davon – nach der Rechtsprechung des BGH – unberührt gebliebene ordentliche Kündigung zum Ablauf der Kündigungsfrist statt. Das LG hebt dieses Urteil in der Berufung auf. Es vertritt die neue und originelle Auffassung, dass die ordentliche Kündigung ins Leere geht, da das Mietverhältnis zunächst schon durch die fristlose Kündigung weggefallen ist. Nachdem zu einem späteren Zeitpunkt das Mietverhältnis durch die Zahlung wieder auflebte, hätte es keine ordentliche Kündigung mehr gegeben.

DIE FOLGEN
Zentraler Bestandteil des sozialen Wohnungsmietrechts sind die weitgehenden, mitunter ungenau formulierten Kündigungsschutzvorschriften zugunsten des Mieters. So ordnet § 569 Abs. III Nr. 2 BGB an, dass eine wegen Zahlungsverzug erklärte außerordentliche fristlose Kündigung „unwirksam wird“, wenn der Mieter innerhalb einer Schonfrist nachzahlt. Diese Norm ist nach ihrem Wortlaut und ihrer Systematik nicht auf ordentliche Kündigungen anwendbar. Sie äußert sich auch nicht dazu, was mit weiteren Zahlungsverzugskündigungen passiert, denn mehrfache unzureichende Mietzahlungen stellen auch eine Pflichtverletzung des Mieters dar, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigen kann (§573Abs.II Nr. 1BGB). In einem Urteil aus dem Jahr 2005 war der BGH davon ausgegangen, dass eine Zahlung des Mieters zwar die fristlose Kündigung, nicht jedoch die ordentliche Kündigung wegfallen lässt. Diese bisherige höchstrichterliche Rechtsprechung fordert das LG Berlin heraus.

WAS IST ZU TUN?
Vermieter sollten angesichts eines Zahlungsverzugs ausschließlich ordentlich kündigen. Eine fristlose Kündigung kann der Mieter durch Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam machen; nach der neuen Rechtsprechung des LG Berlin würde diese Unwirksamkeit faktisch auch eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung mit erfassen. Dieser Ratschlag gilt für alle Regionen, in denen „Berliner Landrecht“ Vorrang vor der Rechtsprechung des BGH beansprucht. Es bleibt zu hoffen, dass die zugelassene Revision durchgeführt wird und der BGH die Gelegenheit ergreift, die aufgeworfenen Fragen zu klären.

(Quelle: Immobilien Zeitung 23.11.2017, Ausgabe 47/2017)