Durchführungsvertrag scheitert an fehlender Beurkundung

Bilden ein Grundstücksübertragungs- und ein Durchführungsvertrag, der mit der Aufstellung eines Bebauungsplans zusammenhängt, eine rechtliche Einheit, müssen beide Verträge beurkundet werden. (OLG Köln, Beschluss vom 16. Mai 2019, Az. 19 U 207/18)

DER FALL
Ein Unternehmen schloss mit der Kommune einen notariellen Grundstücksübertragungsvertrag. Damit dieser wirksam wird, mussten zunächst ein vorhabenbezogener Bebauungsplan und ein dazugehöriger Durchführungsvertrag rechtskräftig werden. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags schlossen die Parteien zwar einen Durchführungsvertrag, jedoch nicht in notarieller Form. Das Unternehmen erbrachte Leistungen für Erschließungsmaßnahmen und die Kommune fasste den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan. Dann verlangte das Unternehmen die Übereignung der Grundstücke – ohne Erfolg.

DIE FOLGEN
Durch die aufschiebende Bedingung in Bezug auf den Durchführungsvertrag wurde der Grundstückserwerb davon abhängig gemacht, dass dieser Durchführungsvertrag wirksam ist. Deshalb hätte er notariell beurkundet werden müssen. Weil das nicht geschehen ist, liegt ein Formmangel vor und die Bedingung ist nicht eingetreten. Auch die weitere aufschiebende Bedingung – die Rechtskraft des Bebauungsplans – war nicht eingetreten und konnte, so das OLG, zudem nicht mehr eintreten: Der Formmangel wird zwar rückwirkend geheilt, wenn der Erwerber im Grundbuch eingetragen wird. Ein wirksamer Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan setzt aber voraus, dass bereits bei der Beschlussfassung ein wirksamer Durchführungsvertrag vorliegt (§ 12 BauGB), was hier nicht der Fall war. Selbst wenn durch die Übertragung der Grundstücke der Durchführungsvertrag rückwirkend geheilt worden wäre, konnte der Bebauungsplan nicht mehr rechtswirksam werden. Deshalb entschied das OLG, dass der Kläger keinen Anspruch auf die Übereignung der Grundstücke hat.

WAS IST ZU TUN?
Die für Grundstückskaufverträge vorgeschriebene notarielle Form muss im Hinblick auf den Abschluss weiterer Verträge, die im Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft stehen, immer genau geprüft werden. Das zeigt dieser Fall eindrücklich. Gerade wenn aufschiebende Bedingungen vereinbart werden, die sich auf den Abschluss weiterer Verträge beziehen, ist Vorsicht geboten: Möglicherweise wird gerade durch diese Bedingungen eine rechtliche Einheit geschaffen, die dazu führt, dass weitere Verträge beurkundet werden müssen. Alternativ können andere Gestaltungsmöglichkeiten geprüft werden. So hätte im vorliegenden Fall zunächst der Durchführungsvertrag, für den die notarielle Form nicht vorgeschrieben ist, geschlossen werden können – unter der Bedingung, dass der Grundstücksübertragungsvertrag abgeschlossen wird. Häufig können gegenseitige Abhängigkeiten auch durch Rücktrittsrechte gelöst werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.10.2019, Ausgabe 42/2019)