Eigentümer darf Zustimmung zu Erbbaurechtsverkauf widerrufen

Die notwendige Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts kann bis zur Stellung des Antrags beim Grundbuchamt widerrufen werden. (OLG München, Beschluss vom 29. September 2016, Az. 34 Wx 191/16)

DER FALL
Wenn für die Übertragung eines Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist, erfolgt die notarielle Abwicklung meist so, dass das Vorliegen der Zustimmungserklärung zu den Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises gehört. Hier hatte der Grundstückseigentümer zunächst seine Zustimmung erteilt, diese jedoch kurze Zeit danach widerrufen. Der Notar beantragte daraufhin unter Vorlage beider Erklärungen die Umschreibung des Erbbaurechts auf den Käufer. Der Rechtspfleger lehnte ab und die Sache kam zum OLG.

DIE FOLGEN
Gemäß einer frühen Entscheidung des BGH aus den 60er Jahren und der überwiegenden Auffassung in der Literatur stellte das Gericht Folgendes fest: Ein vereinbartes Zustimmungserfordernis ist eine zugelassene Ausnahme von dem gesetzlichen Verbot der rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers fällt unter § 183 BGB und kann nach dessen Satz 2 bis zur Stellung des Antrags auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch widerrufen werden. Die Ablehnung des Rechtspflegers war rechtmäßig.

WAS IST ZU TUN?
Der Aufwand bei der Abwicklung eines Erbbaurechtskaufvertrags ist mit dieser Entscheidung größer geworden. Da der Umschreibungsantrag immer zeitlich der Kaufpreiszahlung folgt, muss die Praxis eine rechtssichere Vertragsgestaltung finden, die das Risiko einer ungesicherten Kaufpreiszahlung ausschließt. Hierzu gibt es folgende Lösungsansätze: 1. Die Notarliteratur verweist auf die Möglichkeit einer Abwicklung über Notaranderkonto und Auszahlung erst nach dem Antrag auf Eigentumsumschreibung. Das ist allerdings die wirtschaftlich schlechteste Lösung, da hierdurch Kosten entstehen und der Kaufpreis auf dem Anderkonto ohne Mietertrag für den Käufer liegt. Die 2. Lösung erfordert eine sehr enge Abstimmung zwischen den Beteiligten: Die Fälligkeit des Kaufpreises wird um die Vorlage der für die Eigentumsumschreibung erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erweitert. Der Notar reicht den Antrag auf Eigentumsumschreibung in dem Moment ein, in dem ihm die finanzierende Bank die Zahlung des Kaufpreises bestätigt hat. Ein nachträglich eingehender Widerruf der Zustimmung des Eigentümers wäre wirkungslos. 3. Die Zustimmung des Eigentümers erfolgt vertraglich und unwiderruflich, allerdings mit der Einschränkung, dass der Widerruf aus wichtigem Grund nur in engen Grenzen ausgeschlossen werden kann. Welche dieser Lösungen zum Zuge kommt, hängt naturgemäß von der Bereitschaft aller Beteiligten ab. Ein abschließendes Wort wird der BGH sprechen, weil das Verfahren dort in die Rechtsbeschwerde gegangen ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 16.3.2017, Ausgabe 11/2017)