Eigentümer haftet, wenn Handwerker Nachbarhaus beschädigen

Ein Grundstückseigentümer, der Arbeiten am Haus vornehmen lässt, ist verantwortlich, wenn das Nachbargebäude beschädigt wird. Dass er den Handwerker sorgfältig ausgesucht hat, ändert daran nichts. (BGH, Urteil vom 9. Februar 2018, Az. V ZR 311/16)

DER FALL
Ein Eigentümer eines Hauses beauftragte ein Unternehmen mit Reparaturarbeiten. Im Verlauf der Bauarbeiten fing es an zu brennen – der Handwerker hatte den Brand schuldhaft verursacht. Das Haus brannte letztlich vollständig nieder und das Nachbarhaus, das unmittelbar an das brennende Haus angebaut war, wurde erheblich beschädigt. Die Versicherung des Nachbarn nahm bei den Rechtsnachfolgern des inzwischen verstorbenen Eigentümers und bei dem Handwerker Regress. Das Oberlandesgericht Naumburg hatte die Berufung der Versicherung noch zurückgewiesen und eine Haftung des Eigentümers abgelehnt, denn dieser hatte den Handwerker sorgfältig ausgesucht.

DIE FOLGEN
Entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts steht dem Versicherer nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gegen die Beklagten ein Anspruch zu, der unabhängig vom Verschulden ist. Die „Störung“, also der Brand, ist dem Verantwortungsbereich des Hauseigentümers zuzurechnen, weil er die Handwerkerarbeiten überhaupt erst veranlasst hatte. Denn aus der Art der Nutzung des Grundstücks, von dem die Einwirkung ausgeht, ergibt sich eine „Sicherungspflicht“ – also eine Pflicht dazu, mögliche Beeinträchtigungen zu verhindern. Diese Sicherungspflicht ist nach dem BGH aber keine Sorgfaltspflicht im schuldrechtlichen Sinne. Eine sorgfältige Auswahl des Auftragnehmers ändert deshalb nichts daran, dass der Auftraggeber verantwortlich ist.

WAS IST ZU TUN?
Der Grundstückseigentümer haftet verschuldensunabhängig. Die Möglichkeiten, eine Inanspruchnahme abzuwehren, sind daher begrenzt. Grundsätzlich ist es zur Vermeidung späterer Streitigkeiten dringend zu empfehlen, vor Beginn der Arbeiten eine gemeinsame Dokumentation vorzunehmen, wobei auch ein Sachverständiger hinzugezogen werden sollte. Dabei sollte der Zustand des Nachbarhauses genau dokumentiert werden. Neben dem Bauherrn kann ein geschädigter Nachbar auch die für die Schäden verantwortlichen Bauunternehmer oder Architekten in Anspruch nehmen. Diese haften dann gegenüber dem Nachbarn als Gesamtschuldner. Der auf Schadenersatz verklagte Auftraggeber sollte seinerseits die weiteren möglichen Verursacher ebenfalls in das Verfahren einbeziehen, weil ihm eventuell ein Ausgleichsanspruch aus § 426 BGB zusteht. Er sollte daher möglichen weiteren Gesamtschuldnern den Streit verkünden, um eine Interventionswirkung zu den Feststellungen zum Schadensumfang zu erreichen und die Hemmung der Verjährung herbeizuführen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 6.9.2018, Ausgabe 36/2018)