Eigentümer müssen grundlegende Mängel immer beseitigen

29. Oktober 2018

Hat das Gemeinschaftseigentum solche Mängel, dass die Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten nicht zweckentsprechend genutzt werden können, dürfen betroffene Eigentümer eine sofortige Instandsetzung verlangen. (BGH, Urteil vom 4. Mai 2018, Az. V ZR 203/17)

DER FALL
Die Parteien sind Eigentümer eines Altbaus aus dem Jahr 1890 in Form einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gebäude ist in zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten im Souterrain aufgeteilt, die entsprechend der Teilungserklärung als Büro, Praxis und Laden genutzt werden. Die Wände der Teileigentumseinheiten sind durchfeuchtet. Die Eigentümerversammlung lehnte es aus Kostengründen ab, die Wände nach den allgemeinen Regeln der Technik für die vorgesehene Nutzung zu sanieren und eine Horizontal- und Vertikalsperre einzubringen. Stattdessen beschloss sie mehrheitlich, ein Sachverständigengutachten zu alternativen Sanierungsmöglichkeiten einzuholen. Es sollte geklärt werden, welcher Trocknungszustand in dieser Baualtersklasse geschuldet wird.

DIE FOLGEN
Der BGH erklärte diese Beschlüsse für ungültig, da sie ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Das Gericht hat die Eigentümergemeinschaft in Form der Beschlussersetzung verpflichtet, die Feuchtigkeitsschäden nach den Regeln der Technik zu beseitigen sowie eine Horizontal- und Vertikalsperre einzubringen. Denn jeder Wohnungs- oder Teileigentümer hat Anspruch darauf, dass das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß instand gehalten wird. Dabei kommt es nicht auf das Baualter des Gebäudes und den Stand der Technik bei seiner Errichtung an, sondern darauf, ob die Einheiten des Sonder- bzw. Teileigentums so genutzt werden können wie in der Teilungserklärung vereinbart. Da die drei Souterraineinheiten als Büro, Praxis und Laden ausgewiesen sind, halten sich dort Menschen auf. Deswegen dürfen die Räume keine durchfeuchteten Wände haben und die Teileigentümer haben einen Anspruch auf Trockenlegung. Die Maßnahme ist den anderen Miteigentümern auch zuzumuten, unabhängig von der Leistungsfähigkeit des Einzelnen, da es eine Opfergrenze einzelner Wohnungseigentümer nicht gibt. Es kommt auch nicht infrage, die Teilungserklärung so zu ändern, dass die Souterrainräume zum Aufenthalt von Menschen nicht mehr genutzt werden, denn das wäre ein schwerwiegender Eigentumseingriff.

WAS IST ZU TUN?
Wohnungskäufer sind gut beraten, wenn sie vor dem Ankauf einer Wohnung den Zustand des Gesamtobjekts in Verbindung mit Nutzungen des Gebäudes, wie sie in der Teilungserklärung vereinbart sind, prüfen. Sind einzelne Bauteile in einem mangelhaften Zustand, kann das erhebliche Mehrkosten des Eigentums verursachen und letztlich womöglich auch die finanzielle Leistungsfähigkeit des einzelnen Eigentümers übersteigen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.10.2018, Ausgabe 43//2018)