Eigentümer von marodem Haus muss Standsicherheit beweisen

05. November 2020

Gibt es konkrete Zweifel an der Standsicherheit eines Gebäudes, kann die Bauaufsichtsbehörde vom Eigentümer verlangen, ein Sachverständigengutachten zum Sicherheitszustand vorzulegen. (OVG Münster, Beschluss vom 20. Juli 2020, Az. 2 A 2321/19)

DER FALL
Der Eigentümer einer Immobilie wandte sich gegen eine Ordnungsverfügung der Bauaufsicht. Darin wurde ihm aufgegeben, die Verkehrs- und Standsicherheit seines Hauses durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen. Bei Ortsbesichtigungen war der Bauaufsicht aufgefallen, dass die Fassade seines Gebäudes marode war und Rissbildungen aufwies; zuvor hatten sich Dachziegel gelöst. Dies rief Zweifel am Sicherheitszustand des Gebäudes hervor. Der Eigentümer hielt die Ordnungsverfügung für rechtswidrig: Die Bauaufsicht hätte sich gemäß dem Amtsermittlungsgrundsatz selbst von der Standsicherheit überzeugen müssen und ihre Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung nicht auf ihn abwälzen dürfen, indem sie von ihm ein Gutachten verlangt.

DIE FOLGEN
Das Gericht bestätigte die Ordnungsverfügung: Die bauordnungsrechtliche Generalklausel ermächtigt die Bauaufsichtsbehörde, gegenüber dem Gebäudeeigentümer Maßnahmen zu treffen, die der Gefahrenerforschung dienen. Dies umfasst auch, den Eigentümer zur Vorlage eines Sachverständigengutachtens zu verpflichten, sofern berechtigte Zweifel an der Verkehrs- und Standsicherheit eines Gebäudes bestehen. Auf Grundlage des Gutachtens kann die Bauaufsichtsbehörde dann entscheiden, ob weitere Maßnahmen notwendig sind. Entgegen der Auffassung des Klägers entzieht sich die Behörde nicht ihrer gesetzlichen Pflicht zur eigenen Sachverhaltsaufklärung. Vielmehr stellt das Verlangen eines gutachterlichen Nachweises gerade ein ordnungsgemäßes Mittel im Rahmen der Gefahrenerforschung dafür dar.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung zeigt eindrücklich den Charakter des Bauordnungsrechts als besonderes Gefahrenabwehrrecht. Die Bauordnungen aller Länder enthalten eine Generalklausel, die den Behörden ermöglicht, „die erforderlichen Maßnahmen“ zur Durchsetzung des Baurechts zu ergreifen. Ist wie hier unklar, ob eine echte Gefahrensituation besteht, muss die Behörde die Situation im Sinne einer „Gefahrenerforschung“ aufklären. Dabei kann das Einholen eines Gutachtens eine erforderliche Maßnahme sein, die nach der Rechtsprechung bei objektiven Zweifeln am Sicherheitszustand eines Gebäudes auch vom Eigentümer verlangt werden kann. Eigentümer augenscheinlich maroder Gebäude mit zweifelhaftem Sicherheitszustand können daher nicht darauf vertrauen, dass die Behörde erst bei echter Gefahr eingreift. Vielmehr müssen sie damit rechnen, zuvor zum Ausräumen der Zweifel verpflichtet zu werden – sei es durch ein Sachverständigengutachten oder auf einem anderen Weg.

(Quelle: Immobilien Zeitung 29.10.2020, Ausgabe 44/2020)