Ein Arbeiterwohnheim kann ein Beherbergungsbetrieb sein

22. Februar 2021

Arbeitnehmerwohnheime sind eine Übergangsform zwischen Wohnen und Beherbergung. Die Frage, welcher Nutzungsform sie zuzuordnen sind, hängt vom konkreten Nutzungskonzept ab. (VGH Bayern, Beschluss vom 13. August 2020, Az. 15 CS 20.1512)

DER FALL
Eine Standortgemeinde wendet sich gegen eine Baugenehmigung, die das Landratsamt zur Nutzungsänderung eines Mehrfamilienhauses in ein Arbeitnehmerwohnheim erteilt hatte. Die Gemeinde beruft sich darauf, dass ihre Planungshoheit verletzt worden sei. Das Haus liegt in einem allgemeinen Wohngebiet und verfügt unter anderem über zwei Zweibettzimmer und elf Einbettzimmer jeweils mit Dusche und WC sowie einen Waschraum und einen Gemeinschaftsraum mit Kochnische. Das VG hatte den Eilantrag der Gemeinde abgelehnt und keine aufschiebende Wirkung der Klage auf Aufhebung der Baugenehmigung angeordnet. Die Beschwerde im Eilverfahren hatte vor dem BayVGH jedoch Erfolg.

DIE FOLGEN
Bei dem Arbeitnehmerwohnheim handelt es sich nicht um ein Wohnhaus, entscheidet das Gericht. Der bauplanungsrechtliche Begriff des Wohnens ist nach ständiger Rechtsprechung dadurch gekennzeichnet, dass die Häuslichkeit auf Dauer angelegt ist, die Haushaltsführung selbst gestaltet wird und der Aufenthalt freiwillig ist. Die Zuordnung zu Wohnen oder alternativ zu Beherbergen hängt jeweils vom Einzelfall ab, insbesondere von dem jeweiligen Nutzungskonzept. Mehrbettzimmer in einem Arbeitnehmerwohnheim schließen Wohnen zwar nicht grundsätzlich aus. Es kann sogar schwerpunktmäßig anzunehmen sein, wenn es keine Dienstleistungen gibt, die für einen Beherbergungsbetrieb typisch sind, etwa einen Speise- und Aufenthaltsraum mit Personalservice. In der Regel jedoch beruht der Entschluss, Arbeitnehmer in Mehrbettzimmern unterzubringen, auf einer Kalkulationsentscheidung des Arbeitgebers und nicht auf einem Entschluss befreundeter Kollegen, in den Räumen gemeinsam zu wohnen. Im vorliegenden Fall kommt allerdings eine Ausnahme vom Bebauungsplan (§ 31 Abs. 1 BauGB) in Betracht. Das Arbeitnehmerwohnheim wäre als Beherbergungsbetrieb zulässig; der Eigentümer hätte als Bauherr sogar einen Anspruch auf entsprechende Genehmigung haben können. Er hatte sie aber nicht beantragt.

WAS IST ZU TUN?
Monteurszimmer können auch in einem Wohngebiet als Beherbergungsbetrieb zulässig sein: Wenn die Voraussetzungen gegeben sind, kann der Bauherr sogar einen Anspruch darauf haben, dass ihm eine Ausnahmegenehmigung erteilt wird. Allerdings muss er sie auch beantragen! Fehlt es daran, kann ihm keine Baugenehmigung erteilt werden. Dies umso mehr, wenn dadurch in Konstellationen wie der vorliegenden die Planungshoheit der Standortgemeinde verletzt wird, weil sie ihr gemeindliches Einvernehmen nicht erteilt hat.

(Quelle: Immobilien Zeitung 18.2.2021, Ausgabe 7/2021)