Ein Bauvorhaben muss zum Charakter des Baugebiets passen

18. Juni 2018

Ein Baubescheid kann rechtswidrig sein, wenn er den Bauherrn großzügig von den Regelungen im Bebauungsplan befreit und das Bauvorhaben nicht mit Grundzügen der Planung im jeweiligen Gebiet vereinbar ist. (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 30. Juni 2017, Az. OVG 10 B 10.15)

Der Fall
Einem Segelverein gehört ein direkt am Berliner Wannsee gelegenes Grundstück, das mit einem Vereinshaus und Wassersportanlagen bebaut ist. Ein Nachbar will auf seinem Grundstück ein Wohnhaus mit Gewerbeanteil errichten. Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich eines übergeleiteten Bebauungsplans aus dem Jahr 1959 und werden als Teil der Sonderzweckfläche „Wassersport“ ausgewiesen. In einem Vorbescheid stellte die Bauaufsichtsbehörde dem Bauherrn Befreiungen von Maßfestsetzungen des Bebauungsplans in Aussicht, u.a. sollte die Zahl der Vollgeschosse von zwei auf sechs und die Baumassenzahl von 1,0 auf 4,3 erhöht werden dürfen. Dagegen klagte der Segelverein.

Die Folgen
Das OVG Berlin-Brandenburg hat, wie zuvor auch das VG Berlin, der Klage stattgegeben und den Vorbescheid aufgehoben. Der Bescheid ist rechtswidrig, da die in Aussicht gestellten Befreiungen die Grundzüge der Planung berühren. Die Bauaufsichtsbehörde hat verkannt, dass eine Überschreitung der Maßfestsetzungen dem Zweck des Wassersportgebiets und dem Konzept eines grünen, wenig bebauten Uferbereichs widersprechen. Die Befreiungen verletzen den Segelverein auch in seinen nachbarlichen Rechten. Da hier nur Maßfestsetzungen betroffen sind, ergibt sich ein Drittschutz zwar weder aus dem Bundesrecht noch dem Gebietserhaltungsanspruch, aber aus der besonderen Konzeption des Bebauungsplans. Die Maßfestsetzungen sind nachbarschützend, weil sie für den Charakter der Sondergebietsfläche „Wassersport“ bedeutsam sind. Denn Wassersportflächen können nur geschaffen werden, wenn alle Grundstücke, die dem Sondergebiet zuzuordnen sind, denselben Beschränkungen unterliegen.

Was ist zu tun?
Das Urteil bestätigt die neuere Rechtsprechung, wonach großzügige Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht mit den Grundzügen der Planung vereinbar und damit rechtswidrig sind. Dies schiebt der teils sehr ausufernden Befreiungspraxis einen Riegel vor. Für Bauherren bedeutet das, dass künftig entweder bebauungsplankonform gebaut, ein überkommener Bebauungsplan für funktionslos erklärt oder aber neues Planungsrecht geschaffen werden muss. Das OVG misst nun auch Maßfestsetzungen eines Bebauungsplans Drittschutz bei. Die nachbarschützende Wirkung wurde in diesem Fall zwar explizit aus der besonderen Konzeption der Sondergebietsfläche abgeleitet, deswegen dürfte die Entscheidung nicht auf andere übergeleitete Bebauungspläne übertragbar sein. Dennoch erhöht das Urteil das Risiko von Nachbarklagen. Für ein sicheres Baurecht sollten Nachbarn deshalb frühzeitig in das Verfahren eingebunden werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.6.2018, Ausgabe 24/2018)