Ein Eltern-Kind-Zentrum im Haus muss geduldet werden

16. März 2020

Lärm durch ein Eltern-Kind-Zentrum müssen die Miteigentümer in einem Wohnhaus tolerieren, vorausgesetzt die Räume werden vor allem zur Kinderbetreuung genutzt und nur ab und zu für andere Veranstaltungen. (BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019, Az. V ZR 203/18)

DER FALL
Ein Verein betreibt als Mieter in einer Teileigentumseinheit im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses ein Eltern-Kind-Zentrum. Das Zentrum ist wochentags von 9 Uhr bis 18 Uhr geöffnet, Samstag vormittags und gelegentlich auch am Samstagnachmittag. Vormittags werden die Räume als Krippe genutzt, zudem finden Familienbegegnungen für Eltern und Kinder statt, Kurse für Eltern und/oder Kinder sowie gelegentliche Faschingsfeiern, Flohmärkte und Vorträge. In der Teilungserklärung sind die Mieträume als „Laden mit Lager“ bezeichnet. Eigentümer, deren Wohnung sich im ersten Obergeschoss unmittelbar über den Räumen befindet, verklagen den Verein. Sie verlangen, dass die Teileigentumseinheit nicht mehr als Eltern-Kind-Zentrum genutzt wird.

DIE FOLGEN
Die Wohnungseigentümer haben keinen Unterlassungsanspruch, entscheidet der BGH. Die Räume dürfen weiterhin als Eltern-Kind-Zentrum genutzt werden, denn dies beeinträchtigt die Miteigentümer nicht stärker als wenn dort ein Geschäft wäre. Denn auch bei einer Nutzung als Laden ist mit Publikumsverkehr zu rechnen und es würden sich Menschen vorübergehend in den Räumen aufhalten. Der Verein nutzt die Mieträume überwiegend zur Kinderbetreuung und ist daher im weitesten Sinne als Kindertageseinrichtung nach § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG einzustufen. Dass die Räumlichkeiten gelegentlich als Treffpunkt oder Schulungszentrum genutzt werden, ändert daran nichts, denn durch § 22 BImSchG sollen unter anderem neue Konzepte von Kindereinrichtungen gefördert werden. Lärm, den Kinder etwa in Kindertageseinrichtungen, auf Spielplätzen und ähnlichem verursachen, ist im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Das gilt auch für Geräusche, die durch die Betreuung der Kinder entstehen. Deshalb dürfen bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen laut § 22 BImSchG Immissionsgrenzwerte und -richtlinien nicht herangezogen werden. Mit dieser Regelung will der Gesetzgeber ein Signal für eine kinderfreundliche Gesellschaft setzen.

WAS IST ZU TUN?
Wie eine Teileigentumseinheit genutzt werden darf, ergibt sich nicht nur aus der Teilungserklärung. Wenn es bei der Auslegung einen Spielraum gibt, muss die erlaubte Nutzung durch eine typisierte Betrachtung ermittelt werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, inwieweit eine andere Nutzung die Miteigentümer beeinträchtigt. Diese haben grundsätzlich direkt gegen einen Mieter Anspruch auf Unterlassung aus § 1004 BGB. Nach dieser Regelung können sie auf Unterlassung klagen, wenn ihr Eigentum beeinträchtigt wird – sofern sie nicht zur Duldung verpflichtet sind.

(Quelle: Immobilien Zeitung 12.3.2020, Ausgabe 11/2020)