Ein geringerer Grundstückswert ist gutachterlich zu belegen

01. September 2022

Will ein Steuerpflichtiger erreichen, dass das Finanzamt einen geringeren Grundstückswert berücksichtigt als denjenigen, der festgestellt ist, muss er diesen anderen Wert mit einem Gutachten nachweisen.
(BFH, Urteil vom 17. November 2021,Az. II R 26/20)

Der Fall
Im Wesentlichen ging es in diesem Rechtsstreit um die Frage, wer die Nachweislast für den Wert von Grundbesitz im Falle einer Schenkung trägt. Die Klägerin bekam von ihrem Lebensgefährten das Eigentum an einem Gebäude übertragen, welches sich in einem sehr schlechten baulichen Zustand befand. Für Zwecke der Schenkungsteuer setzte das Finanzamt einen Mindestwert an. Das Einspruchsverfahren der Frau und ihre Klage vor dem Sächsischen Finanzgericht blieben erfolglos. Die Klägerin verwies auf den ruinösen Bauzustand des Gebäudes und trug auch vor, dass sie aus wirtschaftlichen Gründen nicht in der Lage sei, die Kosten eines Gutachtens zu tragen. Deshalb beantragte sie zum Beweis des niedrigeren Wertes die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Der Bundesfinanzhof wies die Revision zurück.

Die Folgen
Die Klägerin hatte die Auffassung vertreten, dass der Grundbesitzwert mit null Euro angesetzt werden müsse, hierfür jedoch weder ein Gutachten vorgelegt noch ihre finanzielle Bedürftigkeit nachgewiesen. Der Grundbesitzwert für Zwecke der Schenkungsteuer wird gesondert festgestellt. Die Wertermittlung erfolgt im Rahmen des Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. Hierbei kann es durch die starke Typisierung des Bewertungsrechts auch zu einer Überbewertung kommen. Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung des Finanzgerichts: Sofern ein Steuerpflichtiger will, dass ein niedrigerer Wert berücksichtigt wird als der, der im speziellen Verfahren festgestellt ist, muss er diesen mit einem Gutachten nachweisen. Der bloße Beweisantrag zur Einholung eines Sachverständigengutachtens genügt der Nachweispflicht nicht, und diese obliegt dem Steuerpflichtigen. Unerheblich ist auch der Wert, den die Beteiligten im Rahmen des Übertragungsvertrags für das Grundstück zugrunde gelegt haben.

Was ist zu tun?
Der BFH stellt klar, dass die Nachweislast für einen geringeren Grundstückswert beim Steuerpflichtigen liegt. Die Entscheidung überzeugt – sowohl aus rechtsdogmatischen als auch aus rechtspolitischen Gründen. Bei Übertragungen von Grundbesitz kommt es für die Schenkungsteuer erheblich auf den Wert des Grundstücks an, sodass eine möglichst objektive Wertermittlung hierfür zu erfolgen hat. Diese Objektivität wird wohl bei der Wertbestimmung im Rahmen des Übertragungsvertrags oftmals fehlen. Ließe man jedoch für die Nachweispflicht den bloßen Beweisantrag vor Gericht genügen, könnte dies zu einer Flut von Klagen an den Finanzgerichten führen. Und es würde gegebenenfalls auch zu einer erheblichen Kostenlast auf Staatsseite kommen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.8.2022, Ausgabe 34/2022)