Ein Kaufvertrag ist zu beurkunden, ein Durchführungsvertrag nicht

23. August 2021

Ein Grundstückskaufvertrag ist nicht formunwirksam, weil er unter der aufschiebenden Bedingung der Wirksamkeit eines anderen, formfreien Vertrags steht. (BGH, Urteil vom 29. Januar 2021, Az. V ZR 139/19)

DER FALL
Rechtsanwalt Dr. Thyl Haßler von White & Case.Quelle: White & Case
Eine Gemeinde erwarb mit notariellem Grundstückskaufvertrag Teilflächen eines Grundstücks. Der Kaufvertrag wurde aufschiebend bedingt geschlossen und sollte u.a. mit Rechtskraft eines Durchführungsvertrags wirksam werden. In der Folge wurde der Durchführungsvertrag formlos geschlossen. Die bisherige Eigentümerin verkaufte daraufhin jedoch einen Teil der Grundstücksflächen anderweitig. Die Gemeinde verlangte die Übereignung der Teilflächen von der bisherigen Eigentümerin und der Erwerberin. Das lehnten die beiden ab und beriefen sich darauf, dass der Grundstückskaufvertrag formunwirksam sei, weil der Durchführungsvertrag nicht beurkundet worden war.

DIE FOLGEN
Ohne Erfolg. Nach dem BGH rechtfertigt allein die rechtstechnische Verknüpfung zwischen einem Grundstückskaufvertrag und einem anderen Vertrag nicht die Annahme, dass beide eine Einheit bilden und beide zu beurkunden sind. Eine Einheit liegt vor, wenn nach dem Parteiwillen das nicht beurkundungspflichtige Rechtsgeschäft Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein soll. Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Durchführungsvertrag nur beurkundungspflichtig gewesen wäre, wenn er eine Pflicht der Eigentümer zur Übertragung von Grundstücken vorgesehen hätte. Soll das Zustandekommen des Grundstücksgeschäfts davon abhängig sein, dass ein anderes, formfreies Rechtsgeschäft lediglich geschlossen wird, reicht es, wenn die Verknüpfung beurkundet wird.

WAS IST ZU TUN?
Der BGH folgt mit seiner Entscheidung der ständigen Rechtsprechung, wonach selbstständige Vereinbarungen ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellen, wenn sie nach den Vorstellungen der Beteiligten miteinander „stehen und fallen“ sollen. Dass ein Grundstückskaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Wirksamkeit eines nicht beurkundungsbedürftigen Vertrags steht, genügt nicht, um eine rechtliche Einheit anzunehmen, wenn der andere Vertrag keine Pflicht zur Übertragung von Grundstücken beinhaltet. Formfreie Vereinbarungen, auf die in einem Grundstückskaufvertrag Bezug genommen wird, müssen somit nur beurkundet werden, wenn sie explizit auf die Übertragung des Grundstücks Regelungswirkungen entfalten. Angesichts dieser Rechtsprechung muss bei der Verknüpfung mehrerer Vertragskonstrukte die etwaige Beurkundungspflicht dezidiert geprüft und diese vorsorglich auch mit dem beurkundenden Notar besprochen werden, um womöglich schwerwiegende Formfehler zu vermeiden, die zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führen. (redigiert von Anja Hall)

(Quelle Immobilien Zeizung vom 19.08.2021, Ausgabe 33/2021)