Ein neuer Eigentümer ist an Mieterschutzklauseln gebunden

12. Dezember 2018

Enthält ein Kaufvertrag über kommunale Wohnungen Kündigungsschutzklauseln, kann sich ein Mieter darauf direkt berufen, weil es sich um einen „Vertrag zugunsten Dritter“ handelt. (BGH, Urteil vom 14. November 2018, Az. VIII ZR 109/18)

Der Fall
Die Kläger hatten von der Stadt Bochum ein vermietetes Zweifamilienhaus gekauft. Der Kaufvertrag enthielt eine Mieterschutzklausel: Eine Kündigung ist nur mit Zustimmung der Verkäuferin erlaubt oder falls die Mieter ihre Pflichten verletzen. Im Fall einer kaufvertragswidrigen Kündigung durfte die Stadt das Grundstück zurückkaufen. Später zogen die Kläger in eine der Wohnungen ein und kündigten das andere Mietverhältnis gestützt auf § 573a BGB, der eine erleichterte Kündigung vorsieht, wenn der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt. Die Räumungsklage der Vermieter scheiterte sowohl vor dem AG als auch dem LG, der BGH wies die Revision zurück.

Die Folgen
Verträge entwickeln grundsätzlich nur Rechtswirkungen zwischen den Vertragsparteien. Ein Dritter kann nur dann eigene Rechte geltend machen, wenn ein „Vertrag zugunsten Dritter“ abgeschlossen wurde. Seit Längerem meint der BGH, dass dies durch Auslegung ermittelt werden kann, wenn eine klare Regelung im Vertrag fehlt. Hier hat sich das Gericht bei der Auslegung von sozialen und politischen Kriterien leiten lassen, denn es stellte auf „die Schutzbedürftigkeit der beklagten Mieter“ und die „Verantwortung als kommunaler Eigentümer“ ab. Dass der Kaufvertrag bei einem Verstoß gegen die Kündigungsschutzklausel ausdrücklich nur dem Verkäufer Rechte einräumt und die Stadt der Kündigung auch hätte zustimmen können, schlug dagegen nicht durch. Es ist zu befürchten, dass mit diesem Urteil künftig auch andere Privatisierungsverträge und Sozialvereinbarungen als Verträge zugunsten Dritter qualifiziert werden.

Was ist zu tun?
Die Vertragsparteien eines Wohnungsprivatisierungsvertrags sollten unzweideutig vereinbaren, ob ihr Vertrag Mietern eigene Forderungsrechte gewähren will. Denn bei einem derartigen Vertrag zugunsten Dritter verlieren die ursprünglichen Kaufvertragsparteien die uneingeschränkte Dispositionsbefugnis: Sie können ihren Kaufvertrag nicht mehr nach Belieben aufheben oder ändern. Offen ist, wie weit die Drittwirkung reicht, wenn nicht nur Kündigungserschwerungen, sondern etwa auch Belegungsrechte, Vorschriften für den Weiterverkauf von Wohnungen an Mieter oder Mietobergrenzen vereinbart wurden. Ebenfalls unklar ist, ob Mietern eigene Schadenersatz- oder Gestaltungsrechte zuwachsen und ob Vertragsstrafenregelungen unberührt bleiben. Mieter, denen gekündigt wird, können von dieser Rechtsprechung profitieren: Sie können sich auf Treue- und Schutzverpflichtungen des Erwerbers berufen und als erstes schriftlich Auskunft über den Inhalt des Grundstückskaufvertrags verlangen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 6.12.2018, Ausgabe 49/2018)