Ein Notar muss nicht nach dem Gesellschafterbeschluss fragen

23. Januar 2023

Bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags muss der Notar nicht prüfen, ob für den Verkauf ein zustimmender Gesellschafterbeschluss der verkaufenden GmbH vorliegt.
(OLG Koblenz, Urteil vom 3. Februar 2022, Az. 1 U 651/21)

Der Fall
Eine GmbH hat, vertreten durch ihren alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer, ein Grundstück verkauft. Die alleinige Gesellschafterin der GmbH verklagte den beurkundenden Notar wegen Amtspflichtverletzung. Sie sei mit dem Verkauf nicht einverstanden gewesen, der Notar habe nicht geprüft, ob es einen Gesellschafterbeschluss gibt, der dem Verkauf zustimmt. Der Geschäftsführer habe seine Vertretungsberechtigung überschritten, da es sich bei dem Grundstück um das wesentliche Betriebsvermögen der GmbH gehandelt habe, das ohne einen zustimmenden Gesellschafterbeschluss, der nicht vorlag, nicht hätte verkauft werden dürfen. Das Landgericht wies die Klage ab, die Berufung blieb ebenfalls erfolglos.

Die Folgen
Der Notar muss sich grundsätzlich von der Vertretungsmacht des handelnden Geschäftsführers überzeugen. Dies hatte er hier durch Einsichtnahme des Handelsregisters getan. Hieraus hatte sich eine umfassende Vertretungsberechtigung des Geschäftsführers für den Abschluss des Grundstückskaufvertrags ergeben. Das OLG stimmte dem Landgericht zu, dass der Notar keine Pflicht hatte, nachzufragen, ob ein Gesellschafterbeschluss vorliegt, da nicht ersichtlich war, dass es sich bei dem Grundstück um das maßgebliche Vermögen der GmbH gehandelt hat. Ob ein zustimmender Gesellschafterbeschluss erforderlich ist und ob es diesen gibt, betrifft das Innenverhältnis der Gesellschaft. Im Außenverhältnis gilt die umfassende Vertretungsbefugnis des Geschäftsführers. Handelt er ohne entsprechenden Gesellschafterbeschluss, ändert dies nichts an seiner wirksamen Vertretungsmacht im Außenverhältnis. Das hat zur Folge, dass er den Grundstückskaufvertrag abschließen kann. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vertragspartner weiß oder es sich ihm geradezu aufdrängen muss, dass der Geschäftsführer seine Vertretungsmacht missbraucht. Diese Grundsätze gelten auch für die Prüfpflicht des Notars: Auch dieser muss eine Beurkundung nur ablehnen, wenn die Vollmacht evident unwirksam ist oder ein Missbrauch für ihn offensichtlich ist.

Was ist zu tun?
Im Rahmen der Due Diligence für Grundstücksgeschäfte empfiehlt es sich häufig nachzufragen, ob es sich bei dem zu verkaufenden Grundbesitz um das wesentliche Gesellschaftsvermögen der verkaufenden Gesellschaft handelt und ob ein dem Verkauf zustimmender Gesellschafterbeschluss vorliegt. Dies ist sinnvoll, da hierdurch entsprechende Zweifel über die Wirksamkeit des Vertrags und die Sicherheit des Vertragsvollzugs ausgeräumt werden können. Allerdings bestätigt das OLG Koblenz, dass eine derartige Prüfpflicht weder für den Grundstückskäufer noch für den beurkundenden Notar besteht.

(Quelle: Rechtsanwalt Dr. Holger Wolf von White & Case in Immobilien Zeitung 19.1.2023, Ausgabe 3/2023)