Ein Optionsrecht muss nicht schriftlich ausgeübt werden

29. März 2018

Eine einseitige Willenserklärung, mit der z.B. die Miete erhöht oder ein Optionsrecht ausgeübt wird, wird nicht Bestandteil des Mietvertrags und unterfällt deshalb nicht dem Schriftformerfordernis. (OLG Dresden, Urteil vom 22. Februar 2017, Az. 5 U 961/16)

DER FALL
Ein gewerblicher Vermieter ist berechtigt, die Miete an die ortsüblichen Preise anzugleichen. Deshalb teilt er dem Mieter schriftlich eine Mieterhöhung mit, woraufhin dieser auch die erhöhte Miete zahlt. Der Mietvertrag enthält zudem ein fünfmaliges Optionsrecht des Mieters zur Mietzeitverlängerung um jeweils fünf Jahre. Das erste Optionsrecht übt der Mieter mit unterschriebenem Einschreiben aus, die übrigen Optionsrechte jeweils mit einem nicht unterschriebenen Einschreiben. Einen Nachtrag zum Mietvertrag zwecks Neuregelung der Miethöhe und der Mietzeitverlängerung schließen die Parteien nicht ab. Dann aber kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, bevor die durch die Optionsrechte verlängerte Mietzeit abläuft. Er beruft sich darauf, dass die Optionsrechte nicht wirksam ausgeübt seien bzw. ein Schriftformverstoß vorliege. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Nein! Der Vermieter kann nicht vorzeitig kündigen, denn der Mieter hat den Mietvertrag durch die Optionsausübungen jeweils wirksam verlängert. Die dafür vorgesehene Form des eingeschriebenen Briefs ist dahin auszulegen, dass die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis ausreicht. Die Erklärung kann dem Vermieter aber auch in anderer Weise als durch den Einschreibebrief zugehen. Die Erklärungen des Mieters mussten demnach nur die Voraussetzungen der gewillkürten Schriftform (§ 127 BGB) erfüllen. Dafür genügt auch eine nicht eigenhändig unterschriebene Erklärung, wenn sich aus dieser zweifelsfrei ergibt, von wem sie abgegeben wurde. Diesen Anforderungen genügen die Schreiben des Mieters. Auch die Mieterhöhungserklärung des Vermieters lässt die Schriftform unberührt, weil sie – genau wie die Erklärungen zur Optionsausübung – als einseitige Willenserklärung nicht Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung wird. Sie unterfällt damit nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB.

WAS IST ZU TUN?
Werden einseitige Rechte der Mietvertragsparteien, z.B. Optionsausübungen und Mietanpassungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel, ausgeübt, muss nicht zwingend ein Nachtrag zum Mietvertrag abgeschlossen werden, denn sie unterfallen als einseitige Willenserklärungen nicht dem Schriftformerfordernis nach § 550 Satz 1 BGB. Ein solcher Nachtrag ist jedoch zu Dokumentationszwecken sinnvoll und empfehlenswert, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Veräußerung der Mietsache. Übt eine Partei Rechte aus, die an einen Zustimmungsvorbehalt der anderen Partei geknüpft sind, z.B. Änderung des Mietzwecks, müssen sie – bei erteilter Zustimmung – zwingend in einem Nachtrag vereinbart werden, da sie dem Schriftformerfordernis unterliegen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 22.3.2018, Ausgabe 12/2018)